22. Актове за недвижими имоти. Констативни актове

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

22. Актове за недвижими имоти. Констативни актове

от Nelly » Пон Сеп 10, 2007 2:28 am

Актове за недвижими имоти. Констативни актове

Общият преглед на актовете за недвижими имоти неминуемо се свързва с чл. 18 ЗЗД. Нотариалната форма за придобиване на недвижими имоти е въведена като ръководно начало в нашето ГП. Това е форма за действителност и нейното нарушаване води до прилагане на чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Изискването за нотариална форма е било предвидено и в предшестващи ЗЗД закони (ЗИСС, Закон за давността (ЗД), ЗЗД (отм.)). Тази форма създава сигурност в гражданския оборот и това изискване е наложило в миналото да се приемат редица валидизационни закони, чрез които в определени условия се е давала възможност да се валидират сделки с недвижимости, сключени в обикновена писмена форма. Днес липсата на нотариална форма се преурежда по реда на чл. 483, ал. 2 ГПК. Изключенията от нотариалната форма са изрично уредени и не се подлагат на разширително тълкуване. След 2003 г. законодателят се ориентира към намаляване на хипотезите, при които се използва писмена форма с нотариална заверка на подписите. Основен принцип при изповядване на сделката пред нотариус е задължението на нотариуса да установи наличието на права у прехвърлителя (чл. 482, ал. 1 ГПК). Когато липсват такива права, нотариусът отказва да изповяда сделката и посочва на молителя условията, при които ще се снабди с нотариален акт или ще обжалва отказа. Тази проверка се свързва и с вписването на придобивния акт. Той се вписва само когато е вписан актът на праводателя. Целта е да се създаде една непрекъснатост в системата на вписванията с оглед самата функция на вписването.

Изключения от нотариалната форма. Принципът недвижим имот – нотариална форма има следните изключения.
а) Продажба на наследство, в което се включва недвижим имот – чл. 212, ал. 2 ЗЗД.
б) Договор за доброволна делба на недвижим имот.
в) Внасяне на недвижим имот като непарична (апортна) вноска в търговско дружество (чл. 73, ал. 5 ТЗ)

По отношение на недвижимите имоти държавна собственост или общинска собственост законодателят е възприел в чл. 18 ЗС принципа за обикновена писмена форма. Счита се, че установяването на правото на собственост на държавата и общините се отличава с по-голяма сигурност, поради което не се налага изповядване на сделката пред нотариус. Тази форма е възприета не само в отношенията между държавата и общините или между държавата и/или общински ЮЛ-ца, а и в случаи, когато държавата прехвърля ВП-ва върху свои имоти на ФЛ-ца. След 1996 г. тези сделки също подлежат на вписване. Така те се приравняват към останалите по отношение на вписването. Издадените от държавата, респективно общините писмени актове имат сила на нотариални.

Независимо от сравнително строгите разпоредби за форма на сделките с недвижими имоти съществуват хипотези, при които лицето, претендиращо, че е собственик, няма доказателство – нотариален акт, с който да докаже правото си. Не става дума за изгубен акт, тъй като такъв може да се възстанови чрез намиращите се в службата по вписванията или в архива на нотариуса. Има се предвид първична липса на нотариален акт. Законът урежда две хипотези.

- Чл. 483, ал. 1 ГПК. При тази хипотеза законът има предвид лице, което претендира, че е собственик на недвижим имот, но няма нотариален акт. Хипотезата е обща и се отнася и за останалите ВП-ва върху недвижимости. Същевременно лицето притежава надлежни писмени доказателства, че именно то е собственик на въпросния имот. Това може да е съдебно решение, протокол от общо събрание на ЖСК, нотариален акт на наследодател и удостоверение за наследници и др. ГПК изисква писмените доказателства по неуспорим начин да сочат, че именно това лице е собственик на имота. В този случай заявителят отправя писмена молба до нотариуса за издаване на констативен нотариален акт въз основа на надлежните писмени доказателства. Ако се убеди в основателността на искането, нотариусът издава нотариален акт или постановява отказ. Отказът се обжалва по чл. 476, ал. 2 ГПК, който препраща към чл. 217 ГПК. Издаденият констативен нотариален акт подлежи на вписване. То има оповестително действие.

- Чл. 483, ал. 2 ГПК. Този случай е завоевание на българското законодателство и се е наложил като възможност за снабдяване с нотариален акт на лица, които нямат никакви доказателства за правото на собственост. Имал е широко разпространение поради залегналата традиция транслирането на недвижими имоти да се прави неформално. Отнася се както за правото на собственост, така и за останалите ВП-ва върху недвижими имоти. Извършвано е в практиката като обстоятелствена проверка. Молителят заявява пред нотариуса, в чийто район се намира имотът, заявление, с което иска да му се признае правото на собственост и да му се издаде нотариален акт. Нотариусът разпитва трима свидетели, посочени от кмета на населеното място, по възможност съседи на имота. При разпита нотариусът трябва да установи, че лицето е владяло необезпокоявано имота в рамките на давностния срок, т.е. че то е придобило имота по давност. В теорията се поддържа становище, че това може да бъде и кратката давност за добросъвестния владелец. На практика обаче добросъвестното владение изисква годно правно основание, а чл. 483, ал. 2 ГПК има предвид пълна липса на писмени доказателства. Ето защо практически нещата се свеждат до дългия десетгодишен давностен срок. Ако нотариусът установи след разпита, че искането е основателно, издава констативен нотариален акт. Този акт подлежи на вписване.

Практическата стойност на констативните нотариални актове се изразява в две насоки.
а) Те внасят сигурност в оборота. Чрез вписването се дава гласност на тяхното издаване.
б) Служат като годно доказателствено средство и практиката приема, че не може да се предяви установителен иск за собственост към лице, което разполага с такъв акт. Необходимо е да се премине към осъдителен иск.
Аватар
Модератор
 
Мнения: 200

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 3 госта