11. (СУ) Управление на ЕС.

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

11. (СУ) Управление на ЕС.

от atanassoff » Сря Окт 01, 2008 5:53 pm

11. УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.
Ограничения при използване на обособените обекти и общите части. Общо събрание. Управител. Надзорен съвет. Контрол върху решенията на ОС и УС.


1. Използване на обособените обекти и общите части.

1.1. Ограничения в използването на самостоятелните обекти.

Ограниченията в ползването на смостоятелните обекти важат за всички собсвтеници и обитатели – чл.45 ЗС и чл.1 ПУРНЕС. Те не трябва да излагат сградата на опасност от пожар или други значителни повреди. Следва да спазват правилника за вътрешния ред и добрите нрави – да не извършват дейност, която създава безпокойства по-големи от обикновените. При системно нарушаване на тези изисквания собсвтеникът може да бъде изведен от сградата с решение на общото събрание на ЕС. ФС включва системно нарушение, писмено предупреждение от управителя и продължаване на нарушението. Наемаел може да бъде изваден с решение на съда – чл.235 ЗЗД.
При извършване на преустройства следва да се съобразят правилата на ЗУТ. Изисква се решение на общото събрание, както и писмено съгласие на собсвтениците на жилища, непосредствени съседи на преустройвания обект. Нотариална заверка се изисква в хипотезата на чл.38 ЗУТ, както и когато се „завземат” общи части. Когато се общите части се „присъединяват” към частен обект или при създаване на обособен обект от обща част заонът изисква нотариален акт за прехвърляне на собсвтеността. При извършване на работи в общите части или чужди помещения обитателите трябва да осигурят достъп – чл. 3 ПУРНЕС.
Не е нужно съгласие на останалите обитатели ако не се променя предназначението на дадено помещение, при свръзване на инсталации към общи мрежи, при прокарване на инсталация през общата част, както и ако не се изменят съществено или завземат общи части.

1.2. Използване и поддържане на общите части.

Изпозлването на общите части е ограничено като при обикновената съсобственост – то трябва да се извършва само по предназначение и да не се пречи на останалите етажни собсвтеници. По решение на общото събрание може да се предостави ползването на общите части на някои собственици – чл.3 ал.2 ПУРНЕС. Извършването на необходими и полезни разноски се решава от ОС и се разпределя съобразно дяловете на собствениците – чл.41 ЗС. За консумативните разходи, както и за почистване, разноските се разпределят съобразно броя на обитателите, включително и животни – чл.9 ПУРНЕС. Въпреки императивния характер на правилото общото събрание може да опрощава суми или да предвиди участие в разходите с материали или труд.

2. Общо събрание.

2.1. Състав и компетентност.

2.1.1. Общото събрание (ОС) е необходим и задължителен орган в ЕС. За да се образува и функционира ОС, ЕС трябва да включва най-малко три обекта. Ако обектите са два и собствениците не могат да постигнат съгласие по въпросите от компетентността на ОС тези въпроси се решават от съда по реда на чл.32, ал.2 ЗС.

2.1.2. Общо събрание на собсвтениците. В ОС на собствениците (чл.42 ЗС) участват собствениците на самостоятелни обекти в сградата, независимо дали ги обитават. При съсобственост върху обект, всички съсобственици имат право на един общ глас в ОС. Същото се отнася и за съпрузите. ОС на собствениците е орган с обща компетентност. То избира управителя и разглежда жалби срещу решенията и действията му. ОС приема правилник за вътрешния ред и определя месечните парични вноски. Някои от правомощията му излизат извън рамките на обикновеното управление – то взема:
(->) Решение за изваждане на собственик от сградата – чл.45 ЗС;
(->) Решение за извършване на подобрения в общите части – чл.41 ЗС;
(->) Решение за преустройства на обособени обекти извън случаите по чл.185, ал.1 ЗУТ;
(->) Решение за упълномощаване на управителя да извършва действия, вън от рамките на обикновеното управление от името на етажните собственици – чл.47, ал.1 ЗС.

2.1.3. Общо сърбание на собсвтениците и обитателите. ОС на собствениците и наемателите (чл.43 ЗС) включва не само собсвтениците и наемателите, но и всички обитатели на самостоятелно правно основание (заематели, ползватели, но и владелци) – чл.5 ПУРНЕС. Всички обитатели на обособен обек имат общо един глас. Компетентността на ОС на собствениците и обитателите е с ограничена компетентност. Произнася се по въпроси, засягащи имуществени интереси на собствениците и обитателите и въпроси относно вътрешния ред в сградата. Това ОС взема решение и за образуване на отделна ЕС.

2.2. Ред за работа на общото сърбание.

2.2.1. Покана.

Законосъобразното провеждане на ОС е обусловено от връчването на лична покана до всяко лице, което има право на участие, най-малко три дни преди събранието, а в бързи случаи – най-малко двадесет и четири часа преди това. В случай че лицето отсъства (временно или защото не живее на адреса) поканата се счита за връчена, когато бъде залепена на външната врата на обекта му в сградата. Лицето, което живее в друго населено място, се уведомява чрез посоченото от него лице, което живее в сградата, а при липса на такова – по реда, предвиден за отсъстващите – чл.7 ПУРНЕС. Изискването за лична покана означава, че собсвтениците и другите обитатели не могат да бъдат поканени чрез обща покана, поставена на видно място в сградата.
Поканата трябва да съдържа не само дневния ред и дата, но и часа на насроченото общо събрани. В противен случай решението би било незаконосъобразно поради лишаване на отсъстващите лица от правото им на участие и невъзможността да се провери дали събранието е било проведено при спазване на изискванията за спадащ кворум (чл.43, ал.3 ЗС и чл.4, ал.3 ПУРНЕС).

2.2.2. Свикване и кворум.

ОС може да бъде свикано от управителя в предвидения от правилника срок. Една пета от състава на ОС може да свика извънредно заседание, ако управителят не удовлетвори искането им. Кворумът за ОС на собствениците е три четвърти от всички собсвтеници, а за ОС на собствениците и обитателите – една втора. Възможно е участието в ОС и чрез представители, разполагащи с изрично пълномощно. При спадащ кворум ОС може да се проведе един час по-късно от обявеното при същия дневен ред и се счита за законно, колкото и лица да се явят – чл.43, ал.3 ЗС.

2.3. Решения на ОС.

2.3.1. Вземане и действие на решението на ОС.

Решенията на ОС се взимат с обикновено мнозинство (мнозинство на гласовете на присъстващите) – чл.44 ЗС. Когато решението е за извършване на подобрения се изисква квалифицирано мнозинство – три четвърти от присъстващите – чл.8, ал.3 ПУРНЕС. Решението на ОС, взето в кръга на неговата компетентност, очертана в чл.4 ПУРНЕС, обвързва всички етажни собсвтеници, включително тези, които не са взели участие в гласуването или са гласували против решението. Това действие продължава, докато решението не бъде отменено или изменено от самото ОС или от съда. Тъй като по съществото си решението на ЕС представлява многостранна сделка, то трябва да се подчинява на условията за действителност на сделките – чл.26-34 ЗЗД.

2.3.2. Изпълнение на решенията на ОС.

Решенията на ОС се изпълняват в определения в решението срок, а ако няма в седемдневен срок от писмената покана. Решението подлежи на предварително изпълнение. Това не се отнася до решенията за изваждане на етажен собсвтеник от обитаване на имота. Тези решения са изпълнителни основания само след влизането им в сила – чл.12 ПУРНЕС.

2.3.3. Издаване на изпълнителен лист по чл.10, ал.2 ПУРНЕС

Въз основа на решение на ОС управителят или председателят на управителния съвет може да се снабди с изпълнителен лист. Съгласно чл. 46, ал.2 ЗС във връзка с чл.10 и чл.12 ПУРНЕС решенията на управителните органи на ЕС имат значението на несъдебни изпълнителни основания. По този ред изпълнителни листове се издават за парични задължения, свръзани с опазването, поддържането, възстановяването, подобряването на общите части или използването и текущото поддържане на местата за общо ползване; решението съгласно чл.45 и чл.46, ал.2 ЗС за изваждане на собсвтеник от сградата; глобите, наложени от общото сърбание или управителя – чл.22, ал.2 ЗС, чл. 10 ПУРНЕС. За всички други вземания и задължения управителят може да пристъпи към съдебно изпълнение само въз основа на влязло в сила съдебно решение, постановено в исков процес. За да се издаде изпълнителен лист, е необходимо управителят или председателят на управителния съвет да приложи към молбата си препис от решението на ОС или от бюджета приет от него (доказателство за основанието и изискуемостта на задължението). Ако в решението не е посочен срок за изпълнение е необходимо да се предостави и писмена покана за доброволно изпълнение, от която да е видно че е изтекъл дадения с поканата срок, който съгласно чл.10, ал.1 ПУРНЕС е седемдневен. Изпълнителният лист се издава на името на управителя или председателя на управителния съвет срещу длъжника. Изпълнителният лист за изваждане на собсвтеник има сила и за членовете на семейството му, но при съсобсвтеност върху жилището – само спрямо съсобсвтеника, извършил нарушението.

2.3.4. Иск за отмяна на незаконосъобразни решния на ОС по чл.46 ЗС и чл.13 ПУРНЕС.

ЗС и ПУРНЕС предвиждат и допускат само отмяна на незаконосъобразни, но не и на нищожни решения на общото събрание на ЕС. Незаконосъобразни решения на органите на ЕС са тези, чиито състав е опорочен при тяхното формиране, като са допуснати нарушения на закона и решенията които не почиват на фактите, предизвикали действието на органа на ЕС. На отмяна по съдебен ред подлежат само тези решения, които променят съществуващото състояние. Решенията с които се отказва да се промени съществуващото положение не подлежат на отмяна, с изключение на решения с които се отказва да се извърши належащ ремонт на общите части в сградата – чл.4 ПУРНЕС.
Активно легитимирани са участници в ОС чието несъгласие е отбелязано в протокола, лица, които имат право да участват, но не са участвали. Участвалият в ОС, който е изразил съгласие с решението има право на иск само ако се позовава на процедруно нарушение (неправилности по свикването или дневния ред на ОС), както и в случаите на порок на волята – поради недееспособност, грешка, измама, заплаха или насилие.
Нямат право на иск лицата, които не са имали право да участват в ОС по време на вземане на решението, членовете на семейството или домакинствоо на лице с право на участие, наемател, който не се е легитимирал пред ЕС като такъв или който макар и да се е легитимирал не е бил уведомен за заседанието поради собвтената си небрежност.
Надлежни ответници са останалите собственици, представлявани от управителя. Всеки от тях може да се присъедини към иска. Ако управителят също е против решението, представителството се възлага на друго лице, посочено от ОС.
Основания на иска са нарушения на материалния и процесуалния закон (незаконосъобразност). Молбата се подава в седемдневен срок от съранието или от призовката за доброволно изпълнение (за тези които не са получили покана за ОС) Срокът е преклузивен.

Родово компетентен съд по иска за отмяна е винаги районният съд на общо основание. Местно компетентен е съдът по местожителството на ответниците. Правомощията на съда се свеждат до отмяна на решението, както и до предписване на нужните мерки, като разреши на молителя да извърши действията за сметка на всички обитатели. В това производство съдът не е компетентен да се занимава с въпроса за целесъобразността, а само за законосъобразността на взетото решение.
Уважаването на иска е обусловено от установяването, въз основа на посоченото основание, че решението на ОС противоречи на закона или на приетия правилник за вътрешния ред на ЕС. В тежест на ответниците е да установят положителните факти, които оборват твърденията на ищеца – факта на връчване на поканата или на присъствието на ищеца на ОС. Протоколът, установяващ неверни факти (например, че ищецът е гласувал „за” решението или е присъствал на събранието), не се ползва с материална доказателствена сила и не непротивпоставим по отношение на ищеца. Но ако ответникът оспорва установен в протокола факт, недопустимо е оборването му с гласни доказателства, тъй като това би представлявало опровергаване на изходящ от страната частен документ по смисъла на ГПК. Искът за отмяна на решението на ОС се разглежда по общото исково производство, което означава, че на общо основание в процеса могат да се разглеждат и други претенции между страните.

3. Управител и управителен съвет. Надзорен съвет.

3.1. Управителят и УС като изпълнителен орган.

Управителят (управителният съвет – УС) са изпълнителните органи на ЕС. ОС решава дали изпълнителният орган ще бъде едноличен или колективен. УС се състои от председател и членове. Управителят е постоянно действащ орган, избиран от УС за срок от две години. Член 19 ПУРНЕС постановява задължение за участие в управлението на всеки от собствениците, като отказ е възможен поради болест, дълготрайно отсъствие, участие в управлението поне две години.

3.2. Права и задължения на управителя/УС.

Управителят (УС) привежда в изпълнение решенията на ОС и следи за спазване на законите и правилата за вътрешния ред в сградата, изпълнява определения от ОС бюджет и дава отчет пред ОС за дейността си.
Управителят представлява етажните собственици, включително и при воденето на дела от или срещу тях във връзка с управлението на общите части (чл 47 ЗС).
Управителят свиква ОС.
Той взема мерки за запазване на вътрешния ред в сградата и налага глоби в ползва на ЕС до 60 лв., ако ОС му е предоставило това право. Действията на управителя подлежат на обжалване пред ОС. Жалбите се подават чрез управителя до ОС като не спират изпълнението.

3.3. Надзорен съвет.

Съгласно чл. 5, ал.5 ПУРНЕС при ЕС с повече от 15 апартамента, магазини, ателиета, гаражи или други административни помещения, принадлежащи на различни собсвтеници по решение на ОС може да се формира факултативен орган – надзорен съвет. Той се състои от трима души и от неговата компетенция е контролът по изпълнението на бюджета и решенията на ОС от страна на управителя (УС). Контролът е както за законосъобразност, така и за целесъобразност. Надзорният съвет не е компетентен да взема решения по въпросите на ЕС.
Когато ОС не формира надзорен съвет, по негово решение биха могли да бъдат назначени проверители – лица, които да направят проверка на касата.
Аватар
Администратор
 
Мнения: 972

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта