10. (СУ) Етажна собственост.

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

10. (СУ) Етажна собственост.

от atanassoff » Нед Сеп 21, 2008 2:21 pm

10. ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ (ЕС).
Понятие и същност. Общи положения. Възникване и прекратяване.



1. Понятие за ЕС.

1.1. Дефиниция.

Етажната собсвтеност (ЕС) е своеобразна правна и социална общност, на която законът е предоставил да се самоуправлява. ЕС представлява съчетание между:
(->) Собсвтеност на поне две различни лица върху поне два обособени обекта в една сграда и
(->) Съсобственост върху общите части.
Правната регламентация на ЕС се съдържа в чл.37-49 ЗС и в ПУРНЕС.

1.2. Същност на ЕС.

ЕС представлява неперсонифицирана правна общност, която не е юридическо лице. Въпреки това се наблюдават известни сходства – ЕС има наименование, адрес, общи цели, ограни на управление. ЕС няма членствени правоотношения и устройствен акт, няма обособено имущество, а имуществото е общо притежание на отделните собсвтеници. Общото събрание и управителният съвет са по-скоро средство за формиране на волята на етажните собсвтеници във връзка с ползването и поддържането на общите части, отколкото органи на управление. ЕС възниква ex lege. ЕС не представлява гражданско дружество по чл.357 ЗЗД, поради липсата на договор за възникването й.
Приема се, че ЕС не е вид право на собсвтеност. Общността на сградата налага някои особености при упражняване на отделните видове права на собсвтеност, поради което разпоредбите, уреждащи собствеността са обособени в правния институт на ЕС. Правно установеният режим, уреждащ отношенията между собствениците на отделните обекти в едн сграда, както и между обитателите на сградата, се нарича ЕС. От гледна точка на обективното право ЕС представлява специфичен институт, различен от съсобствеността. Тук тя е само единият от елементите на явлението, заедно с индивидуалното притежание на отделните обекти. Като субективно право ЕС не е самостоятелно вещно право, а съчетание, модификация на собсвтеност и съсобственост върху свързаните в една сграда индивидуални и общи части.

1.3. Предпоставки за приложението на режима на ЕС.

ЕС възниква при наличие на сграда, в която има поне два обособени обекта на поне двама различни собсвтеници. Възможно е ЕС да възникне и при едноетажна постройка, стига да са налице останалите предпоставки за това.
В сградата трябва да има повече от един самостоятелен обект – на един или различни етажи. Обектите могат да бъдат от различен вид (жилища, магазини, гаражи). Отделните обекти трябва да са свързани помежду си с части от сградата, които ги обслужват – т.нар общи части.
Отделните обекти в сградата трябва да принадлежат на различни собственици. В случаите, когато едно лице е собственик на цялата сграда ЕС ще възникне едва когато един от обектите в сградата премине в собсвтеност на друго лице. Над общите части възниква особена съсобсвтеност.
Режимът на ЕС не е приложим в отношенията между собсвтениците на самостоятелни сгради в неподеляем урегулиран поземлен имот, дори и да са сгради близнаци. Незастроени урегулирани имоти, неурегулирани имоти и земеделски земи също не могат да бъдат обект на ЕС.

2. Общи части.

2.1. Общи части по естество и общи части по предназначение.

Общите части по естество са тези конструктивни елементи, без които сградата не може да съществува като такава – основи, външни стени, покрив, асансьор, главните водопроводни и канализационни тръби и т.н. Те не могат да имат друго предназначение.
Общи части по предназначение са тези, без които сгрдата може да съществува, но същите са създадени и предназначени, за да обслужват общо всички съсобсвтеници на обекти в нея – дворно място, портиерско помещение, сушилня и др. Първоначалното предназначение на тези общи части се определя от архитектурния план. Докато общите части по естеството си задължително остават такива, не могат да променят предназначението си и да се прехвърлят на трети лица, то общите части по предназначение могат да го променят, както и да станат индивидуално притежание на отделен етажен собсвтеник или на трето лице.
Обща част по предназначението си е всеки обект, който функционално обслужва всички отделно притежавани етажи или части от етажи. Терасата, която служи като покрив на намиращите се под нея помещения в ЕС, е обща част на сградата, а не притежание на собсвтеника на жилището, от което има достъп до нея. Тя има функция на покрив, който е обща част – чл. 38 ЗС. Промяна на на предназначението на обща част в рамките на общото ползване става с решение на общото събрание, но ако едно помещение се изважда като обща част, е нужно съгласие на всички.

2.2. Съсобственост при общите части.

Общите части на сградата се притежават в съсобственост. Съсобствеността при ЕС притежава специфични характеристики, които я отличават от обикновената съсобственост.

2.2.1. Размер на дяловете.

Размерът на дяловете на отделните съсобственици е регламентиран в чл. 40 ЗС. Уредбата е императивна и не може да бъде дерогирана по съгласие на собствениците. Дяловете на отделните съсобственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. Дяловете на съсобствеността върху земята могат да бъдат различни. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете. При надстрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа.

2.2.2. Неделимост.

При ЕС съсобствеността върху общите части е неделима – тя е неразривно свързана със собсвтеността върху отделните обекти.
Недопустимо е прекратяването на общността на общите части чрез делба – чл.38, ал.3 ЗС. Общите части могат да бъдат предмет на делба само като принадлежности към съответните обекти в ЕС. Недопустима е също делба на съответния обект в сградата без принадлежащата му идеална част от общите части. Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват – чл.38, ал.2 ЗС.
Не може да се иска делба и на дворното място, в което е изградена сградата. Дворното място, в което се намира сградата, притежавана в режим на ЕС, не може да се дели и тогава, когато дял в собствеността върху него притежава и лице, което не е етажен собсвтеник. Ако обаче с изменение на ПУП се образува нов УПИ от дворното място на ЕС, новообразуваният имот придобива самостоятелно предназначение и може да бъде поделен като всяка съсобствена вещ.

2.2.3. Акцесорност на притежанието.

По аргумент от чл.40 ЗС общите части се разпределят към съответните реално обособени обекти в сградата и не могат да бъдат притежавани отделно от тях. Прехвърлянето на собствеността върху конкретния обект в сградата прехвърля и съответните идеални части от общите части на сградата, без значение дали прехвърлянето на идеалната част е вписано в нотариалния акт, тъй като същите следват по право обекта, към който принадлежат. Правото на собственост върху всеки обект в сградата включва участие в общите части, което го следва. Недопустимо е общите части или участието на собсвтеника в тях да бъде предмет на самостоятелна сделка, отделно от главния обект на правото на собсвтеност. Следователно чл.33 няма приложение по отношение на продажбата на идеални части от общите части на сградата и мястото, които следват съответния обособен обект при неговата продажба.

2.3. Промяна на предназначението на обща част. Надстрояване и пристрояване. Режим на подпокривното пространство при ЕС.

2.3.1. Възможно е предназначението на на едно помещение да бъде променено по общо съгласие на всички етажни собственици, което може и да не е изрично, а да е обективирано в постигане на съгласие с трето лице за прехвърляне на помещението. Тази сделка обективира волята на етажните собсвтеници за промяна на предназначението на общата част, което обуславя възможност за самостоятелно прехвърляне. Съгласието представлява неформална сделка и може да бъде изразено устно или писмено, изрично или произтичащо от друг акт. Съгласието следва да е единодушно, тъй като промяната на предназначението е действиет на разпореждане, а не на управление.
Промяната на предназначението на общата част не я превръща автоматично в индивидуално притежание на отделен съсобсвтеник или трето лице. Необходимо е наличието на транслативна сделка, по силата на която да бъде прехвърлена – например продажба, отдаване под наем.

2.3.2. Съгласно чл.183, ал.2 ЗУТ (респ. чл.56, ал.3 ЗТСУ (отм.)) за надстрояване или пристрояване на сградата е единодушното съгласие на собствениците. В случай че отделен етажен собственик иска да преустрои собствения си обект по начин, който би довел до съществено изменение на обща част на сградата, за преустройството е необходимо съгласието на всички етажни собсвтеници – чл.185, ал.3, т.3 ЗУТ. Когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване на обща част към самостоятелен обект от общата част, се сключва договор за прехвърляне на собсвтеност в нотариална форма с останалите съсобственици в ЕС. Разрешението за строеж се издава въз основа на този договор и на одобрения проект.

2.3.3. Подпокривното пространство – таванът на сграда, притежаван в режим на ЕС е обща част, когато не е изградено като жилища, ателиета, тавански складови помещения, сервизни помещения и др. отделни обекти. Такива обекти и сервизни помещения като общи части по предназначение могат да бъдат изградени към отделните обекти в долните етажи и в последствие при наличието на определени фактически предпоставки (височина, площ, обем, достъп) и при спазване на съответните нормативни изисквания. Ако тези предпоставки не са налице подпокривното пространство е обща част по естество.
Подпокривното пространство не може да бъде обект на самостоятелни прехвърлителни сделки, съдебна делба или придобивна давност, докато не бъде променено предназначението му по общо съгласие на всички собственици. Във всички случаи следва да се препразпределят идеалните части от общите части, така че да се предадат на новообразуваните самостоятелни обекти полагащите им се съгласно чл.40, ал.1 ЗС дялове.

3. Възникване и прекратяване на ЕС.

За възникване на ЕС не е необходим специален учредителен акт. Началният момент на възникване на ЕС е придобиването на правото на собственост от различни лица върху отделни, обособени обекти в една сграда. ЗС не урежда специални способи за възникване или прекратяване на ЕС.

3.1. Възникване на ЕС.

3.1.1. Делба на сграда.

Ако една сграда, етажи или части от нея принадлежат общо на две или повече лица, няма ЕС. Според чл.39 ЗС съсобствениците могат да си поделят общата сграда по етажи или части от етажи. По същия начин може да се раздели общата сграда и по съдебен ред, ако отделните етажи или части от етажи могат да се използват самостоятелно без значителни преустройства и без неудобства по-големи от обикновените.

3.1.2. Правна сделка.

ЕС възниква и при прехвърляне на обособен обект от сграда (или идеална част от него) на друго лице – несобственик чрез транслативна сделка – продажба, замяна, дарение, завет и др., както и в резултат от съдебно решение, заместващо окончателния договор по чл.19 ЗЗД.
Специфична сделка представлява договора за групов строеж. Той дава възможност в съсобствен парцел две или повече лица да построят сграда, като определят жилищата и други обекти, които ще получат след завършване на строителството. След построяване на сградата обаче възниква обикновена съсобственост между участниците в договора. След разпределяне на обектите съобразно договора и снабдяване на участниците с нотариални актове възниква ЕС.

3.1.3. Строителство осъществено от ЖСК.

ЖСК е юридическо лице – вид кооперация със строго определен от закона предмет на дейност. След построяването на сградата тя става собсвтеност на ЖСК. Едва след снабдяване на член-кооператора с нотариален акт, той придобива в изключителна собсвтеност обособения обект. От този момент възниква и ЕС, защото най-малко двама различни собсвтеници притежават два самостоятелни обекта в една сграда.

3.1.4. Давност, застрояване, пристрояване, надстрояване. Решение на ОС.

ЕС може да възникне при ако трето лице придобие собствеността върху обособен обект в сградата по давност. Възникване на ЕС може да е последствие от застрояване (при завършване на сградата в груб вид, ако е извършена предварително делбата на строеж), както и при надстрояване или пристрояване от лице несобственик.
По решение на общото събрание на собсвтениците в отделен блок с отделен вход може да бъде образувана самостоятелна ЕС. Необходимо е на събранието да присъстват ¾ от собсвтениците и наемателите.

3.2. Прекратяване на ЕС.

3.2.1. Разрушаване или погиване на сградата.

В случай на погиване на сградата материалите от разрушената сграда стават смостоятелни вещи и върху тях възниква обикновена съсобственост с дялове съответни на делът на всеки от бившите етажни собственици. Ако земята преди това е била обща собственост и тя ще бъде остане в обикновена съсобственост.

3.2.2. Преустройство.

Доколкото строителните правила и норми позволяват, възможно е сграда в режим на ЕС да бъде преустроена така, че да се премахнат обособените обекти. Например няколко магазинни и складови помещения се преустройват като се премагват разделителни стени и се образува едно помещение. Бившите етажни собственици стават обикновени съсобственици със съответния си дял върху новия обект.

3.2.3. Сливане. Отделяне.

Ако едно лице придобие собсвтеността на всички обекти или няколко лица ги придобият в режим на обикновена съсобственост ЕС се прекратява. Без значение е придобивният способ.
ЕС върху цялата сграда се прекратява и по решение на общото събрание за обособяване на ЕС по чл. 9а ПУРНЕС, според който етажи или части от етажи в отделен блок с отделен вход и с други отделни общи части могат да образуват отделна ЕС, макар и да са съединени чрез общи стени или да имат общ двор с други етажи или части от етажи или с друга ЕС.

Източници:
1. Бобатинов, М., Влахов, Кр., Вещно право - практически проблеми. С., 2007.
2. Боянов, Г., Вещно право. С., 2004.
3. Венедиков, П., Ново вещно право. С., 1999.
4. Петров, Вл., Марков, М., Вещно право. С., 2007.
5. Петров, Вл., Устройство на територията. С.,2004.
Аватар
Администратор
 
Мнения: 972

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 2 госта