8. (СУ) Управление и изпозлване на съсобствената вещ.

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

8. (СУ) Управление и изпозлване на съсобствената вещ.

от atanassoff » Пет Юли 18, 2008 11:16 pm

8. УПРАВЛЕНИЕ И ИЗПОЛЗВАНЕ НА СЪСОБСВТЕНАТА ВЕЩ.
Особен режим на съсобствените недвижими имоти: застрояване, разделяне на парцели и сгради на самостоятелни обекти. Прекратяване на съсобствеността: понятие и способи.


1. Използване на общата вещ.

Използването обхваща личното служене с вещта, както и получаването на добивите от нея.

1.1. Право на лично служене с вещта – чл.31, ал.1 ЗС.

Законът гарантира възможността на всеки съсобственик лично да си служи с вещта, независимо от големината на неговия дял. Всеки трябва да има достъп до вещта, когато поиска. Вещта трябва да се ползва само съобразно предназначението и в такъв обем, съответен на дела на съсобственика – така че да не пречи на останалите да си служат. Налага се разпределение на ползването – на реални части, повременно и т.н. Този въпрос е свързан с управлението.

1.2 Право на обезщетение – чл.31, ал.2 ЗС.

1.2.1. Приложно поле на чл.31, ал.2 ЗС.

Когато един съсобственик ползва сам общия имот, лишавайки останалите от тази възможност, те могат да търсят от него обезщетение за ползата, от която са лишени, считано от деня на писменото поискване. Приложното поле на тази хипотеза включва случаите, в които съсобственикът лично си служи с вещта за задоволяване на собствени или на семейството си нужди, а не когато е получава плодове от нея, като я е отдавал под наем или си е служил с нея като средство за производство или стока – в такива случаи останалите съсобственици могат да търсят полагащите им се дялове от плодовете по реда на чл.30, ал.3 ЗС, считано от момента на събирането им, без да е нужна покана. Иск по чл.31, ал.2 ЗС има основание и когато е предявен от единия срещу другия съпруг по време на фактическа раздяла, когато последния си служи с общата вещ в режим на семейна имуществена общност, като лишава другия съпруг от ползата, която му се полага съгласно чл.22, ал.1 СК.

1.2.2. Предпоставки.

Предпоставките на иска по чл.31, ал.2 ЗС са:
- съсобственост между страните;
- един или няколко от съсобствениците да си служат с общата вещ, а останалите да не си служат с нея или да си служат по-малко от полагащото им се съобразно притежаваните дялове;
- причинна връзка между упражняваната от единия съсобственик фактическа власт и невъзможността на останалите да получават ползи от вещта;
- писмено искане за обезщетение от страна на лишения съсобственик до този, който си служи с вещта. При наличие на споразумение за повременно или поместно ползване – меродавно е единствено уговореното, а не размерът на дяловете. Не е нужен в писменото поискване да е посочен конкретния размер на дължимото обезщетение, тъй като законът не съдържа подобно изискване. Ако останалите предпоставки бъдат доказани, искът не може да бъде отхвърлен поради недоказаност на размера на дължимото обезщетение. Ако след поканата ползващият съсобственик, е отговорил, че предоставя на другия съсобственик възможност да ползва общата вещ, съобразно правата си, и последният не се е възползвал от това, не се дължи обезщетение по чл.31, ал.2 ЗС.

1.2.3. Легитимация и предявяване.

Активно легитимиран е всеки съсобственик, който не си служи или си служи със съсобствената вещ в по-малка реална част от дела си. Причините са без значение – може да не иска или да няма обективна възможност да я ползва. Съсобственикът трябва да има качеството на такъв през посочения в исковата молба период, през който е била ползвана общата вещ. Пасивно легитимиран е съсобственик, който ползва вещ или реална част, по-голяма от дела си. Последващо прехвърляне на идеалната част от съсобственика не се отразява на материалноправната им легитимация по иска.

Претенцията по чл.31, ал.2 ЗС се погасява по давност на общо основание. Давността започва да тече от връчването на поканата, когато възниква вземането за обезщетение.
Обезщетението е винаги парично. Размерът му е функция от квотата, която има право да ползва кредитора и стойността на ползите, от които е лишен – на база средната пазарна наемна цена в населеното място или района, като се има предвид и начинът на ползване при възникване на съсобствеността. Без значение е размерът на обогатяването на длъжника.

1.3. Право на добивите от вещта – чл.30, ал.3 ЗС.

Върху добивите от вещта възниква общност между съсобствениците по силата на чл.93 ЗС във вр. с чл.30, ал.3 ЗС – при същите дялове. Хипотезата на чл.30, ал.3 ЗС обхваща както естествените, така и гражданските плодове. Тук се включват на общо основание и ползите от извършените в общия имот подобрения, тъй като по силата на чл.92 ЗС те стават част от имота. Припадащите се части се дължат без покана и в натура от съсобственика, който ги е получил. Ответникът може да се защити с възражение за прихващане с разноските за плодовете. Изключение представлява хипотезата на добросъвестно владение от страна на съсобственик – той придобива плодовете по чл.71 ЗС до предявяване на иска за връщането на вещта. Гражданските плодове могат да се придобиват едновременно, но ако се получават само от някои от съсобствениците, те дължат съответните части на останалите. В наемното отношение съсобствениците имат вземане срещу наемодателя-съсобственик за припадащата им се част от наема, а не срещу наемателя. Наемателят дължи само на наемодателя, който от своя страна е длъжен да разпредели полученото между останалите съсобственици съобразно дяловете им.
Иск с правно основание чл.30, ал.3 ЗС могат да предявят само лица, които са имали качеството на собственици към момента на реализирането на ползите. Вземанията по чл.30, ал.3 ЗС, освен тези за естествени плодове, имат облигационен характер и за тях е без значение прехвърлянето на идеална част в общностите след възникването им. Поради облигационния характер на иска, той се погасява с общата петгодишна давност по чл.110 ЗЗД. В хипотезата на отдаване под наем, претенциите на останалите съсобственици за припадащите им се части от събрания наем не се погасяват с изтичане на тригодишна давност, тъй като тези вземания произтичат не от договора за наем, а от закона. (р. №87/13.01.1962г., гр. д. № 9723/61г., I г.о.)л
Когато се претендират естествени плодове, искът е насочен срещу лицето, което ги владее – тази претенция има ревандикационен характер. Тъй като по същество искът по чл.30, ал.3 представлява иск за собственост, претенцията за припадащата се част от естествените плодове не се погасява по давност.
Искът с правно основание чл.30, ал.3 ЗС се предявява и за припадащата се част от необходимите разноски, направени от съсобственик за запазване и съхранение на общата вещ (Вж. по-долу точка 2.1.2. Права на отделния съсобственик при извършване на необходими разноски.)

2. Управление на съсобствената вещ.

2.1. Понятие за управление и осъществяване на управлението.

2.1.1. Компетенции на мнозинството.

Управлението обхваща вземането на решения относно запазването, поддържането и използването на вещта. То се осъществява от съсобствениците, които притежават повече от половината от общата вещ. Тя може и да принадлежи само на един съсобственик. Не се формира орган (общо събрание), а решенията с взимат неформално. Не е необходимо мнозинство на гласовете, а мнозинство на дяловете. Съсобствениците, притежаващи по-голямата част от вещта нямат задължение за управление. Мнозинството може да е динамично.
Компетенциите на мнозинството са ограничени в рамките на управлението – за извършване на необходими разноски, разпределяне на ползването и др. Необходими разноски са тези, без които вещта би се повредила или погинала. Тези съсобственици не могат да променят предназначението или да налагат извършването на подобрения. Мнозинството няма представителни функции, освен ако съответните съсобственици не са упълномощени. Може да се назначи управител на вещта.Само единодушие може да вземе решение за неизвършване на необходими разноски, както и за унищожаването на вещта.

2.1.2. Права на отделния съсобственик при извършване на необходими разноски.

Отделен съсобственик, независимо от дела си, също може да извърши управленски действия като има право да иска от останалите възстановяване на направените от него разноски съобразно дяловете на останалите. Според чл.30, ал.3 „всеки съсобственик участва в разпределението на ползите и тежестите на общата вещ, съразмерно с частта си”. В тежестите освен необходимите разноски следва да се включат и данъци, застрахователни разноски и др. Търсят се само действително заплатените разноски в размера, в който са изразходени.
ТР №85/2.12.1968 г. гр.д. №149/68г., ОСГК диференцира основанията на иска в зависимост от изявената воля на останалите съсобственици. Когато необходимите разноски са осъществени със съгласие на останалите съсобственици правното основание на иска е чл.30, ал.3 ЗС и подобрителят може да търси действително заплатените от него разноски, независимо от това, с което останалите съсобственици са се обогатили. Когато съгласие липсва, отношенията следва да се уредят по правилата на гестията – чл.60 и сл. ЗЗД, като този случай подобрителят ще може да претендира направените разноски до размера на обогатяването на останалите – чл.61, ал.2 ЗЗД. Когато съгласие липсва, но подобрителят е добросъвестен владелец за идеалните части на другите съсобственици, приложение ще намери разпоредбата на чл.72 ЗС. Ако подобренията са били предприети въпреки изричното несъгласие на останалите съсобственици, последните отговарят по правилата на неоснователното обогатяване – дължат това, с което са се обогатили, но не повече от размера на обедняването – чл.61, ал.3 във вр. с чл.59, ал.1 ЗЗД (дължи се по-малката сума от обедняването и обогатяването).
Когато съсобственикът упражнява изключителна фактическа власт върху общия имот, без да се съобразява с правата на останалите съсобственици, той има качеството на владелец за целия имот и отношенията по повод извършените от него подобрения се уреждат съобразно чл.72 и чл.74 ЗС. според това дали владението е добросъвестно или приравнено на такова или недобросъвестно – ПП №6/27.12.1974 г., гр.де. №9/74 г.
Иск с правно основание чл.30, ал.3 ЗС могат да предявят само лица, които са имали качеството на собственици към момента на реализирането на разходите. Поради своя облигационен характер той се погасява с петгодишна давност.

2.2. Спорна съдебна администрация – чл.32, ал.2 ЗС.

2.2.1. Приложно поле. Хипотези.

Според чл.32, ал.1 ЗС въпросите относно управлението на общата вещ се решават от мнозинството съсобственици, изчислявано не според броя им, а според притежаваните дялове. Възможно е обаче да не се образува мнозинство или решението на мнозинството да е вредно за вещта. В тези случаи съдът по искане на който и да е от съсобствениците решава въпроса вместо тях, като постанови нужните мерки и при необходимост назначи управител на вещта – чл.32, ал.2 ЗС. Производството по чл.32, ал.2 ЗС осигурява защитата на правото на този съсобственик, който притежава по-малък дял от половината, да си служи с вещта, когато мнозинството не може да стигне до решение.
В производството по чл.32, ал.2 ЗС съдът не осъществява правораздаване и не решава правен спор, а замества липсващото мнозинство от съсобственици и постановява това, което то е следвало да реши с оглед най-целесъобразното използване на общата вещ или имот. При настъпване на нови обстоятелства даден въпрос може да бъде пререшаван от съда. Това пререшаване може да настъпи или по решение на съсобствениците, притежаващи половината от общата вещ, или по реда на спорната съдебна администрация по чл.32, ал.2 ЗС.
Спорната съдебна администрация по чл.32, ал.2 ЗС намира приложение и при общност върху ограничено вещно право на ползване или суперфиция върху недвижими имот – арг. от чл.111 ЗС. Редът на чл.32, ал.2 ЗС не може да намери приложение за разпределяне ползването на обща част в етажна собственост. Когато обаче етажната собственост е учредена само от двама души, всеки от които има ½ идеална част от дворното място или общите части, спорът за тяхното управление следва да се разреши по реда на чл.32, ал.2 ЗС поради невъзможността да се учреди общо събрание, което да вземе задължително и за двете страни решение. Това разрешение се прилага и когато две лица притежават самостоятелни сгради в един общ парцел и по отношение на мястото не възниква етажна собственост. Аналогична е хипотезата, когато в мястото е построена сграда, в която индивидуални обекти притежават само двама етажни собственици, тъй като е налице обективна невъзможност за решаване на въпросите за управлението на общото събрание, каквото в случая не може да се формира. Допустимо е по реда на чл.32, ал.2 ЗС да се разпредели ползването на имот, притежаван в режим на семейна имуществена общност, когато съпрузите не могат да постигнат съгласие за ползването, макар и общността между тях да не е прекратена.

2.2.2. Страни, легитимация и подсъдност.

Страни в производството са лицата, които имат качеството на съсобственици на отделната вещ или имот. Всеки съсобственик може да се обърне към съда, дори тези, които са взели решението. Останалите са ответници и встъпват в процеса като задължителни другари. Родово компетентен е районния съд. Местно компетентен е съдът по местожителството на ответника, независимо от местонахождението на съсобствения имот, тъй като делото не е спор за вещно право. Ако ответниците са няколко и имат местожителство в районите на различни съдилища, искът се предявява пред един от тези съдилища по избор на ищеца.

2.2.3. Правомощия на съда.

Съдът осъществява администриране на граждански отношения.
Съдът следва да вземе необходимите мерки, които са в рамките на правомощията на мнозинството. Нито съдът, нито мнозинството могат да ги променят освен при изменение на обстоятелствата. Решението няма изпълнителна сила. Обратното приема по-новата съдебна практика.
Съдът може да назначи управител. По същество това е едно средство за косвена принуда, когато съсобствениците често се обръщат към съда. Управителят може и да не е съсобственик. Той е физическо или юридическо лице, което има правомощията на мнозинството – да управлява вещта. В закона не е установен максимален срок на назначението, но съдът може да определи такъв. Мнозинството не може да сменя управителя освен при изменение на обстоятелствата. Според Вл. Петров управителят следва да бъде платен.
Решението по чл.32, ал.2 ЗС не създава в полза на съсобствениците вещни права върху отредените им за ползване реални части от общия имот. Недопустимо е съсобственикът да придобие по давност правото на ползване върху частта, предоставена му по силата на съдебното решение.

2.3. Договор за разпределяне на ползването.

Договорът за разпределяне на ползването, наречен още „привременна делба”, е съглашение между всички съсобственици, с което разпределят на части или във времето ползването на вещта помежду си. Той е ненаименован, многостранен, без вещно действие. Действието му може да бъде прекратено или изменено само по съгласие на всички съсобственици или на съда – при осъществено изменение на дяловете. Договорът не обвързва трети лица, частни правоприемници на съсобственик – те също могат да търсят съдебна намеса за преразпределяне на ползването.

3. Подобрения на общата вещ.

3.1. Извършване на подобрения.

Подобренията са такива нововъведения, които изменят общия имот и които не са необходими за запазването и съхранението му. В резултат на тези нововъведения стойността на имота може да се е увеличила (при надстрояване, пристрояване, луксозни разноски, изграждане на допълнителни съоръжения като басейн, гараж и т.н.). Ползата е за всички собственици, т.е. те се обогатяват. За съсобственика, който е извършил подобрението, възниква право на обезщетение.
Подобренията могат да бъдат извършени по общо съгласие. В този случай разноските се дължат според договореност, а ако няма изрична уговорка – според дяловете.
Когато подобренията са извършени по инициатива на един или някои от съсобствениците, ако останалите не са се противопоставили, отношенията се уреждат по правилата на гестията, а в случай на противопоставяне – по правилата на неоснователното обогатяване. Ако подобрителят е установил владение за себе си върху целия имот, приложение намират правилата за владението – чл.72-74 ЗС.

3.2. Застрояване в общ недвижим имот.

Става дума за застрояване в общия недвижим имот от съсобственик, без да важи правилото за приращението.

3.2.1. Учредяване право на строеж в режима на чл.183, ал.1 ЗУТ.

В съсобствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите съсобственици. Когато държава или общината е съсобственик, договорът се сключва в писмена форма. До изменението на чл.183 ЗУТ от 2003г. съществува изискване за заявление до кмета в писмена форма с нотариална заверка на подписите на съсобствениците, която подлежи на вписване.

3.2.2. Редът на чл.58 ЗТСУ (отм.).

Учредяването на право строеж по отменения текст чл.58 ЗТСУ се извършва въз основа на одобрен архитектурен проект за цялостно застрояване на парцел за малкоетажно или средноетажно строителство, по който се предвиждат обекти за всички съсобственици. Строежът не трябва да засяга заварени масивни сгради и строителството да е възможно на етапи. Молителят строи първи и изгражда общите части на сградата, свързани с неговия обект.

4. Прекратяване на съсобствеността.

4.1. Способи за прекратяване.

Съсобствеността се прекратява с погиване на вещта, придобиване на собствеността от едно лице (без значение на придобивния способ), при отказ от дял, когато остава един собственик. В хипотезите на съсобственост по регулация по ЗТСУ ако в шестмесечен срок от влизане в сила на ЗУТ планът не бъде приложен, отчуждителното му действие отпада - §8 ЗУТ.

4.2. Делба – общи положения.

4.2.1. Понятие за делба.

Делбата е основния способ за прекратяване на съсобствеността. При нея всеки съсобственик (съделител) придобива в изключителна собственост по възможност реална част от вещта (вещите), съответна на идеалната му част. Делбата намира приложение само при делимата съсобственост.
Правото на делба е преобразуващо право на всеки съсобственик, което не се погасява по давност. Отказът от правото е нищожен – то съществува докато трае съсобствеността. Делбата има конститутивно действие – прекратява съсобствеността и поражда права върху особените части, които се обособяват като самостоятелни вещи. Тя обаче не представлява самостоятелен титул за собственост, следователно не трансформира правата върху идеалните части в права върху особените обекти, нито прехвърля правата на другите съсобственици върху придобитата реална част.

4.2.2. Общи изисквания за действителност.

В делбата трябва да участват всички съсобственици, при наследството съответно всички наследници. Възможно е предмет на делбата да бъде само общо притежаван дял между наследниците на един съсобственик. Ако някой от съделителите е недееспособен, необходимо е предварително разрешение от съда – чл.35, ал.2 ЗС. При делба на наследство приложение намират чл.34, ал.2 ЗС, чл.69-80 ЗН. В случай, че наследник е ощетен с повече от ¼ от дела си той може да атакува съдебната делба като неправилна, а не с иск за унищожаване на съдебното решение (р. №119б1962г. ОСГК).

4.2.3. Специалните правила на ЗУТ.

Следва да се съобразят правилата за поделяемост, съдържащи се в особените разпоредби на чл.201-203 ЗУТ при недвижимите имоти, поземлените или застроените.
Урегулираните поземлени имоти са неподеляеми, когато не може да се изготви проект за разделянето им на две или повече части, без да се създава недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или на разрешени строежи и без да се създават урегулирани поземлени имоти с лице и повърхност под минимално установените по закон за определените с плана за застрояване за разделяния имот характер и начин на застрояване – чл. 201, ал.2 ЗУТ.
Процедурата при неподеляемост е регламентирана в чл.201, ал.4 и 5 ЗУТ. Когато урегулираният поземлен имот е неподеляем, главният архитект изпраща свое становище в съда в 14-дневен срок от постъпването в общината на искането на съда по чл.201, ал. 1. Съдът разглежда становището на главния архитект. Когато прецени, че становището е необосновано и не са налице пречките по ал. 2 на чл.201 ЗУТ за разделяне на урегулирания поземлен имот, съдът с определение издава задължителни указания за изменение на плана за регулация по реда на ал. 3.
Член 201, ал.3 ЗУТ постановява, че когато урегулираният поземлен имот е поделяем, главният архитект на общината (района) с мотивирано предписание до страните нарежда да внесат проект за изменение на действащия план за регулация. Заповедта за изменение на плана за регулация влиза в сила по реда на чл. 15, ал. 6 и се прилага след влизане в сила на съдебното решение за делба. За урегулирани поземлени имоти, които имат статут на обекти на културно-историческото наследство, се изисква предварително съгласуване с Националния институт за паметниците на културата при условията и по реда на чл. 125, ал. 5.
Доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях могат да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на обектите по чл. 147, ал. 1, т. 1 ЗУТ – чл.202 ЗУТ.
Член 203 ЗУТ постановява, че съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи. Главният архитект на общината (района) по предложение на съда и в определен от него срок одобрява инвестиционен проект или издава мотивиран отказ. При наличие на техническа възможност, доказана с инвестиционен проект, се одобрява и повече от един вариант за делба. Контролът по законосъобразност на одобряването на проектите или по отказа се извършва от съда, пред който е висящо делото за делба в същото производство.
Обособените дялове трябва да получат предварителни идентификатори в кадастъра – чл.54 ЗКИР.

4.3. Доброволна делба.

Доброволната делба е договор, с който се прекратява съсобственост, като всеки съсобственик, губейки правото върху своя дял, получава в собственост реална част от вещта или самостоятелна вещ, или парично уравнение на дела си. Възможно е съсобствеността да се запази между някои от съсобствениците.
По същността си това е многостранен договор с обща цел – прекратяване на съсобствеността. Договорът е възмезден, но може да има елемент на дарение. Когато делбата е относно вещи на стойност над 50 лева ал. 1 на чл. 35 ЗС поставя изискването за писмена форма с нотариална заверка на подписите, което практически превръща делбата във формален договор.
Договорът има вещнопрехвърлително действие и представлява сделка на разпореждане. Вещният ефект настъпва по силата на договора. Съделителите имат задължението да предадат вещите респ. реалните части съобразно договореното, както и да платят и да получат суми за уравнение на дяловете. Кредиторите по съответните правоотношения имат право на законна ипотека – чл.168 ЗЗД.
Непридобилият съответния дял съсобственик отговаря пред евинцираното трето лице, с което е сключил договор за съответния дял. Специално правило за евикция съдържа чл. 73 ЗН, според който всеки сънаследник съобразно своята наследствена част дължи обезпечение на сънаследника, който по причина, предшестваща делбата, е съдебно отстранен от полученото в дял имущество. Допустимо е изключването на това обезпечение с особена уговорка в акта за делбата или когато сънаследникът по своя вина е претърпял съдебно отстранение.

4.4. Съдебна делба – чл.278-293а ГПК (отм.).

Съдебната делба представлява особено исково производство, което се развива в две фази, всяка от които приключва с влязло в сила решение.
В първата фаза се установява кои са общите вещи, обект на делбата и кои са съсобствениците и какви са техните дялове. Във втората фаза се извършва делбата, като се образуват дялове и се съставя разделителен протокол. Това решение подлежи на обжалване. Дяловете се разпределят чрез жребий или от съда. Ако вещта е неподеляема се изнася на публична продан, в която съделителите могат да участват или могат да изкупят имота. Получената сума се разпределя съобразно дяловете.
Особеното в това производство е, че всички участници са едновременно и ищци и ответници.
Могат да се предявят и други искове – искания за сметки между съделителите, искове относно използването на имотите по време на делото и обезщетението за ползването. Ако някои от наследствените имоти са съсобствени с трети лица, първо следва да се извърши делба с третите лица.

Източници:
1. Бобатинов, М., Влахов, Кр., Вещно право - практически проблеми. С., 2007.
2. Боянов, Г., Вещно право. С., 2004.
3. Венедиков, П., Ново вещно право. С., 1999.
4. Петров, Вл., Марков, М., Вещно право. С., 2007.
5. Петров, Вл., Устройство на територията. С.,2004.
Аватар
Администратор
 
Мнения: 972

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта
cron