9. (СУ) Изкупуване на дял...

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

9. (СУ) Изкупуване на дял...

от atanassoff » Вто Юли 15, 2008 9:51 pm

9. ИЗКУПУВАНЕ НА ДЯЛ ОТ СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ.
Способи за изкупуване по ЗС, ЗУТ, ГПК и Наредбата за държавните имоти. Правна същност на изкупуването.


1. Изкупуване на дял по чл.33 ЗС.

Чл. 33, ал.1 ЗС: Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

1.1. Приложно поле на правилото на чл.33 ЗС.

Член 33 ЗС намира приложение само при съсобственост върху недвижими вещи при продажба на дял (не и при дарение, договор за гледане и издръжка, продажба на наследство и др.). Продажбата трябва да е действителна. Член 33 ЗС няма основание при атакуване на предварителен договор или в производството по чл.19, ал.3 ЗЗД. Купувачът трябва да е трето лице, което не е съсобственик. Съсобственикът е свободен да реши на кого от съсобствениците да продаде дела си, без да е длъжен да го предложи на всички, съразмерно с дяловете им.

1.2. Особени елементи на ФС на действителната продажба.

Редовната продажба на част от съсобствен имот включва във фактическия си състав предложение до останалите съсобственици и истинска декларация от продавача до нотариуса, че никой от тях не е приел офертата в подходящ срок. На всички трябва да е предложено при същите условия. Необходими са писмени доказателства (напр. нотариална покана). Вместо декларация могат да се представят откази на съсобствениците.

1.3. Възникване и упражняване на правото на изкупуване.

1.3.1. Възникване.

Правото на изкупуване възниква при неизпълнение на задължението да е предложено на останалите, да не са направени предложения до всички съсобственици или направеното предложение да е при по-неизгодни или привидни условия. Декларацията представена пред нотариуса може да е неистинска, което също поражда основание на иск по чл.33 ЗС. Правото на изкупуване възниква за всеки от съсобствениците, а не само за този, по отношение на когото е допуснато нарушение. Правото възниква за съсобствениците към момента на продажбата, но ако съсобственик прехвърли дела си, то преминава върху приобретателя. Предварителен отказ от правото на изкупуване е недействителен.

1.3.2. Искът по чл.33 ЗС.

Правото на изкупуване е преобразуващо право, което се упражнява само по съдебен ред с конститутивен иск. Ответници по иска са купувачът-трето лице и продавачът-съсобственик. Исковата молба се вписва за да се гарантират правата на трети лица. Искът се предявява в двумесечен преклузивен срок от продажбата, но практиката приема, че срокът тече от узнаването. Ищецът доказва, че е извършена продажба, а продавачът трябва да докаже, че е спазил всички изисквания. Ако повече от един съсобственици упражнят правото по чл.33 ЗС, исковете се уважават съразмерно.

1.3.3. Последици от уважаването на иска.

След уважаването на иска по чл.33 ЗС възниква продажбено отношение при същите условия. Собствеността преминава върху изкупуващия съсобственик по правоприемство от продавача-съсобственик. Възниква задължение за плащане на цената. Плащането следва да се извърши в едномесечен срок от влизане в сила на решението. Ако не се изпълни, решението се обезсилва по право. В отношенията продавач-трето лице възниква отговорност за евикция.

2. Възлагане на жилище по 349 ГПК (чл.288 ГПК (отм.))

2.1. Приложно поле.

Възлагането на жилище по 349 ГПК намира приложение в производството по съдебна делба. Негов обект е неподеляемо жилище. Правилото се прилага само ако съсобствеността е възникнала от наследяване или при прекратяване на съпружеска общност с прекратяването на брака. Ако съсобствеността е възникнала въз основа и на други юридически факти, възлагане е недопустимо.

2.2. Възникване на правото на възлагане.

2.2.1. За бившия съпруг

На съпруга трябва да е предоставено упражняване на родителските права, а също и ако упражнява правата на настойник или попечител по чл.128, ал.3 СК, към момента на приключване на устните състезания в първата инстанция. Съпругът не трябва да има друго жилище.

Ако и двамата съпрузи отговарят на условията, претенцията на нио един от тях не може да бъде уважена.

2.2.2. За наследника

При откриване на наследството той трябва да е живял в жилището и да няма други жилище.
Според ТР №1/2004г. това правило е специално спрямо общото правило, което важи за бившия съпруг.

2.3. Ред за упражняване на правото.

Искането за възлагане се прави най-късно в първото заседание след допускане на делбата. Ако двама или повече наследници упражнят това право, предпочита се този, който предложи по-висока цена при тайно наддаване, организирано от съда - ТР №1/2004г.


3. Изкупуване по чл.199 ЗУТ.

Особено право на изкупуване в ползва на държавата и общините съдържа чл.199 ЗУТ. Това особено право според нормативния текст се означава като „право на държавата и общината на първи купувач”. Нормативната уредба заимства такива правила от уредбата на изкупуването на дял от съсобствен недвижим имот в чл.33 ЗС, към прилагането на който препраща чл.199, ал.2 ЗУТ.

3.1. Алтернативни способи за държавата и общината да отчуждят имота.

Според чл.199, ал.1 ЗУТ държавата и общината се ползват от правото на предимство при изкупуване в случаите, когато по подробен устройствен план имотът е предвиден за изграждане на обект – публична държавна или публична общинска собственост.
Освен по чл.199 ЗУТ, когато настъпи моментът, в който държавата или общината по план трябва да започнат изграждането на обекта, те могат да придобият собствеността по реда на чл.205-209 ЗУТ, или по реда на глава трета, чл.32-42 ЗДС, съответно по реда на глава трета, чл.21-33 ЗОС.

Изводът за практическия смисъл от наличието на разпоредбата на чл.199 ЗУТ, който прави Вл. Петров, е че законодателят желае да установи прогласените от ЗУТ принципи за договорно уреждане на имуществените отношения между собствениците на недвижими имоти. Това договорно уреждане не е изключено за държавата и общината, които могат да използват способи като продажба или замяна, за да придобият необходимия им имот.

Целеният ефект от чл.199 ЗУТ може да бъде постигнат и чрез други законни способи. Той може да бъде постигнат чрез делба или чрез отстъпване на съсобствениците на друг равностоен имот, вместо частта, която ще придобие държавата или общината, за изграждане на обект – публична държавна собственост.

3.2. Субекти на чл.199 ЗУТ.

Субектите, които ползват „правото на предимство пред трети лица” са държавата и общината. Става дума за предимство за държавата и общините да изкупят имота преди третите лица, без да са съсобственици в него – арг. от чл.199, ал.2 ЗУТ.
Предложението за изкупуване трябва да бъде отправено до областния управител, ако имотът е отреден по подробния устройствен план за обект – публична държавна собственост – арг. от чл.44 и чл. 45 ЗДС. Когато имотът е отреден за обект – публична общинска собственост, адресат на предложението е кмета на общината – по арг. от чл.26 и чл.27 ЗОС. От тези лица трябва да бъде изразен и писмения отказ да се изкупи частта от имота, който продавачът съсобственик ще представи пред нотариуса.

3.3. Определяне на цената на имота.

Изкупуването се извършва по пазарни цени. Пред нотариуса съсобственикът-продавач трябва да представи освен писмения отказ от страна на съответния орган, също и условията, при които е било направено предложението за изкупуване.

3.4. Предявяване на иска и последици от уважаването му.

3.4.1. Предпоставки и срок за предявяването на иск по чл.199 ЗУТ.

Предпоставките за уважаването му са:
(^) Наличие на съсобственост върху недвижим имот.
(^) Идеалната част на някой от съсобствениците да е прехвърлена с действителен договор за продажба на трето лице, което не е съсобственик.
(^) Предложение адресирано до областния управител или кмета на общината и съгласие от тяхна страна или липса на такова предложение.
(^) Подробен устройствен план, предвиждащ имота за изграждане на обект – публична държавна или публична общинска собственост.

Срокът на предявяване на иска е отново 2-месечен.

3.4.2. Действие на решението.

Изкупуването по чл.199 ЗУТ завършва с влизане в сила на конститутивното съдебно решение. От този момент държавата и общината придобиват собствеността върху имота. Цялостната процедура по уреждане на отношенията предполага обаче заплащане от държавата и общината на цената на закупената част или имот.
Плащането на тази цена трябва да бъде извършено в 1-месечен срок от влизането в сила на решението. Ако плащането не бъде осъществено, решението се обезсилва по право, което води до погасяване на продажбеното отношение между общината или държавата и съсобственика-продавач. Възстановява се продажбеното правоотношение между съсобственика-продавач и купувача. С обезсилването на решението отпада се погасява и потестативното право на изкупуване.

Източници:
1. Бобатинов, М., Влахов, Кр., Вещно право - практически проблеми. С., 2007.
2. Боянов, Г., Вещно право. С., 2004.
3. Венедиков, П., Ново вещно право. С., 1999.
4. Георгиев, Г., Велинов, Л., Юридически речник. С., 2007.
5. Петров, Вл., Марков, М., Вещно право. С., 2007.
6. Петров, Вл., Устройство на територията. С., 2003.
Аватар
Администратор
 
Мнения: 972

Re: 9. (СУ) Изкупуване на дял...

от ad_hoc » Съб Дек 12, 2009 11:31 pm

atanassoff написа:
2. Възлагане на жилище по чл.288 ГПК (отм.)



По новия ГПК този член е 349.
Аватар
 
Мнения: 4

Re: 9. (СУ) Изкупуване на дял...

от atanassoff » Чет Дек 22, 2011 1:04 pm

Благодаря ти! Добавено е!
Аватар
Администратор
 
Мнения: 972


Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта
cron