Управление на етажна собственост

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

Управление на етажна собственост

от edelvais » Чет Ное 29, 2007 4:08 pm

Управление на етажната собственост. Органи на етажната собственост. Контрол върху решенията на общото събрание и управителния съвет.

1. Управление на етажната собственост. Общите части на сградата при режим на етажна собственост се ползват от собственици, наематели, обитатели, краткотрайно пребиваващи и т.н. Правилата за управление на съсобствеността чл. 32 ЗС са недостатъчни, за да регулират всички сложни отношения, които могат да възникнат. Правната уредба на управлението на етажната собственост е регламентирана в ЗС чл. 42-44, 47 и в ПУРНЕС чл. 4-8 и 17-24. Правомощията да се вземат решения във връзка с управлението на общите части на сградата по принцип е предоставено на мнозинството, като неговите решения са задължителни за малцинството. Обикновеният собственик или обитател обаче също има права – той може да участва в органите на управление и да обжалва решенията им пред съда. Пред етажната собственост има две основни задачи:
1) Подържане, възстановяване и ремонт на общите части. Когато тръбите на инсталацията влязат в обекта всичко свързано с тях е проблем на индивидуалните собственици. Грижите са само за общите части, като разходите се поемат по идеални части.
2) Да привежда в хармония отношенията между толкова много собственици и обитатели. Етажната собственост трябва да е хармонична институция, която да накара съсобствениците да живеят нормално.
Законът предвижда, че управлението се осъществява от Общо събрание, Управителен съвет или Управител (председател на УС).
2. Органи на етажната собственост:
2.1. Общото събрание е необходим и задължителен орган на етажната собственост. Съдебната практика приема, че ОС може да има само в етажна собственост с най-малко три индивидуално притежавани обекта (ако обектите са два ще се действа по общия ред на чл. 32 ЗС). ОС едно с два различни персонални състава: 1) само на етажните собственици и 2) собственици и наематели.
2.1.1. Компетентност на ОС - различни са въпросите, по които се произнася ОС в двата случая:
1) ОС на собствениците решава въпросите за:
- управлението на общите части в сградата в етажна собственост и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите (чл. 42 ЗС);
- извършване на необходимите и полезни разноски (чл. 8, ал. 3 ПУРНЕС) ;
- изменение на външния вид на отделните обекти;
- приема бюджета за разходите за поддържане и възстановяване на общите части (чл. 8, ал. 1 ПУРНЕС);
- разглежда и решава жалби срещу управителя или управителния съвет (чл. 24 ПУРНЕС).
2) ОС на собствениците и на наемателите решава всички останали въпроси:
- приема правилник за вътрешния ред;
- избира управител или управителен съвет за изпълнението на решенията му (чл. 4, ал. 5 ПУРНЕС);
- разглежда сметките на управителния орган;
- взема решения за изваждане на собственик от сградата;
- решава въпроси свързани с общите части на сградата;
- определя размера на вноските по ползването и чистотата на общите части;
- и др.
2.1.2. Свикване на ОС - двете ОС не се свикват по различен начин, а просто по различни въпроси се произнасят различни субекти. За свикването на ОС уведомяването става с лични писмени покани. Поканите се връчват лично най-малко три дни преди събранието, а в неотложни случаи най-малко 24 часа преди него. На отсъстващи поканата се счита за връчена, когато се залепи на външната врата на жилището. На поканите е отбелязан денят, часът, мястото и дневния ред на ОС – важно е да се отбележи дневен ред, защото въпроси невлезли в дневния ред не могат да се разглеждат от ОС. По всяко време обаче могат да се разглеждат въпроси със сваляне и търсене на отговорност от Управителя или от Управителния съвет (това е така, защото управителя и УС правят дневния ред).
2.1.3. Кворум - ОС на собствениците, за да е валидно трябва да са налице 3/4 от собствениците (чл. 43, ал. 1), а за ОС на собствениците и наемателите – повече от ½ (ал. 2). И двете общи ОС взимат решение с мнозинство 50+1 от присъстващите. Законодателят е предвидил спадащ кворум – ако не се съберат определен брой лица, събранието се отлага с 1 час и се счита за законно независимо колко собственици и наематели са присъствали (ал. 3).
2.1.4. Решения – откриването на ОС става от органа, който го е свикал. Всеки етажен собственик има право на един глас в ОС. Правото на глас може да се упражнява лично или чрез представител. Решенията се взимат с обикновено мнозинство, с някои изключения. С мнозинство от 3/4 се взимат решенията за извършване на полезни разноски, а за надстрояване и пристрояване с единодушие.
2.1.5. Особено правомощие на ОС е предвидено в чл. 45 ЗС: собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание: а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и б) ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави. Такова решение може да се вземе само след писмена покана да се преустанови нарушението. Изваждането обаче не е способ за отнемане на собствеността. Акад. Л. Василев смята, че това е негаторна защита на собствеността. След като се вземе такова решение управителят може да се снабди с изпълнителен лист и да прибегне до принудително изпълнение. В този случай собственикът може да прави всичко с имота си освен да живее в него.
2.1.6. Решенията на ОС подлежат на предварително изпълнение. Въз основа на тях управителя (УС) може да се снабди с изпълнителен лист от РС, като представи препис от протокола на ОС. Решението за изваждане на собственик не подлежи на предварително изпълнение – за издаването на изпълнителен лист в този случай се представя и отправеното до собственика предупреждение.
2.2. Управител (Управителен съвет) – това са изпълнителните органи на етажната собственост. ОС решава дали те да са еднолични или колективни. УС се състои от председател и членове и е постоянно действащ орган, който се избира от ОС за 2 години. Изпълняването на длъжността управител или член на УС е обществено задължение. Длъжността е безплатна, но ако се реши може и да е платена. Правомощия на управителя (УС):
1) Управителят (УС) привежда в изпълнение решенията на управителния съвет и следи за спазването на законите и правилата за вътрешния ред в сградата, изпълнява приетия от ОС бюджет и се отчита пред ОС.
2) Управител или председателят на управителния съвет представлява собствениците при извършване на всички действия, включително воденето на дела, които са във връзка с обикновеното управление на етажната собственост. За действия, които излизат вън от пределите на обикновеното управление, той представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото събрание.
3) Управителят може да представлява етажната собственост по искове, а по искове свързани с разпоредителни действия представлява етажната собственост само ако е натоварен от ОС. Чл. 47, ал. 3 предвижда, че: Всеки собственик може да вземе лично участие в делото, по което управителят представлява собствениците.
4) Управителят може да налага глоби в размер на 1 работна заплата, да предлага на ОС да бъде изваден от сградата собственик и да предяви иск за изваждане на наемател по чл. 235 ЗЗД.
2.3. Надзорен съвет – може да се състави в етажна собственост с повече от 15 обекта принадлежащи на различни собственици. Той се състои от трима члена, които да докладват за дейността на управителя (УС) в ОС. Този орган не е задължителен, а се създава по решение на ОС. Доколкото задачата му е да следи дейността на УС се приема, че и неговият мандат е 2 години. НС не е компетентен да взема решения по въпросите на етажната собственост, а може само да се произнася по законосъобразността или правилността на решенията на управителя (УС) и то по въпросите на бюджета.
3. Контрол върху решенията на общото събрание и управителния съвет.
3.1. Контрол върху решенията на ОС. Решенията на ОС имат характер на гражданскоправна многостранна сделка, а не на властническо волеизявление и съответно се подчиняват на условията за действителност на сделките. Ако тези решения страдат от пороци ще се приложат съответно правилата за недействителност на сделките уредени в чл. 26-34 ЗЗД (напр. нищожно ще бъде решението взето в противоречи на закона, без кворум, излизащо от правомощията на ОС и т.н.).
1) Решенията на ОС се обжалват от: 1) тези, които са присъствали и са изказали несъгласие с решението; 2) неприсъствали, непоканени; 3) всички други, които основават жалбата си на незаконосъобразност по свикването и организацията на събранието (разглеждане на въпроси извън дневния ред, липса на кворум, не се е изчакал един час и т.н.)
2) Молбата се подава до РС в седемдневен срок от вземане на решението. Ответници по делото са собствениците и наематели, които могат да бъдат представляване от управителя (УС). РС осъществява контрол за законосъобразност.
3.2. Контрол на действията на управителя (УС). Действията на управителя (УС) подлежат на обжалване пред ОС. Жалбите се подава чрез управителя (председателя на УС) до ОС. Жалбите не спират изпълнението. ОС може да отмени или потвърди решението.
Аватар
 
Мнения: 135

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта
cron