Етажна собственост

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

Етажна собственост

от edelvais » Чет Ное 29, 2007 4:06 pm

Етажна собственост. Понятие и правен режим. Възникване и прекратяване на етажната собственост.

1. Понятие – етажната собственост е съчетание на индивидуално право на собственост и съсобственост.
1.1. Римското право не е познавало института на етажната собственост. Римските юристи дори не са предполагали за възможността множество лица да имат вещни права върху отделни обекти в един имот различни от земята.
1.2. Етажната собственост не е позната и на германското право, в БГБ правото на собственост се разпростира на височина докъдето достигат техническите средства и на долу до където е възможно. Подобна концепция е възприета и в проекта за Граждански кодекс. От 1915 г. в Германия се опитват да разрешат проблема на базата на института на разширената суперфиция.
1.3. Във френското право съществуват синдикати управлявани от синдици, като някакъв вариант на етажна собственост. В САЩ има супервайзери.
1.4. В новия руски граждански кодекс от 1995 г. изрично е предвиден condominum (етажна собственост).
1.5. За родина на концепцията за етажната собственост се смята Белгия, а самият институт на етажната собственост е типичен за малките държави с голямо население. В Белгия етажната собственост се установява с допълнение към § 915 от ГК, който гласи, че етажи и части от етажи могат да принадлежат на различни лица, а всичко което е за общо ползване е в режим на съсобственост.
1.6. През 1933 г. у нас е създаден Закон за етажната собственост, който възприема белгийската концепция на проблема. С изработването на ЗС в чл. 37-49 е уреден института на етажната собственост.
1.7. Институтът на етажна собственост съществува в Италия, Румъния, испано-говорещия свят и т.н.
2. Правен режим:
2.1. Обект на етажна собственост е недвижима вещ, сграда. В архитектурно отношение сградата трябва да се състои от етажи и други самостоятелни обекти, съгласно техническите правила и норми на строителство. Отделните обекти трябва да са технически свързани чрез общи части на сградата – основи, покрив, колони и т.н. В чл. 37 е казано какво може да принадлежи на различни лица: Етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици - държавата, общините и други юридически или физически лица. Зимните и таванските помещения са прилежащи части към главната вещ и нямат самостоятелно предназначение. Таванските помещения и мазетата могат да се превърнат в жилища, но само с утвърден архитектурен проект, който сменя статута на помещението. Обособените обекти в сградата принадлежат на различни собственици, ако реално обособените обекти не са разпределени в изключителна собственост между съсобствениците, ще е налице обикновена съсобственост върху цялата сграда. Дори когато обектите в сградата се притежават в съсобственост те се приемат за индивидуално притежание (разпоредбите за съсобствеността важат само между самите съсобственици).
2.2. В чл. 38 са изброени общите части на сградите: При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Тук няма изчерпателно изброяване, а законодателят е отворил място за добавяне на нови общи части. Тези общи части се намират в режим на съсобственост при това става дума за неделима съсобственост. Ако бяха делими етажната собственост няма да съществува. Чл. 38, ал. 3 предвижда изричната разпоредба, че: общите части не може да се делят, т.е. те са неделими не само по предназначение и естество, но и по закон.
2.3. Принципът е, че когато повече от едно лице притежава етаж или част от етаж и между него и другите собственици има общи части – тогава има етажна собственост. При обща земя или обща стена няма етажна собственост – това са случаи на хоризонтална етажна собственост или на сгради близнак с обща стена. Дяловете на етажните собственици се определят според чл. 40, изр. 1: дяловете на отделните съсобственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. В правната теория се счита, че дяловете се определят по формулата – в числител стойността на помещението върху стойността на цялата сграда (напр. 10млн./100 млн.=1/10 идеална част от общите части на сградата). Тези части не зависят от състоянието на притежаваното помещение, а напротив – те са едни и същи, постоянни към момента на завършване на сградата. Законът позволява да се прехвърлят идеални части, но само съответстващи на прехвърлените помещения. Не е допустимо прехвърлянето само на идеални части, защото те самите нямат предназначение. Обратната хипотеза също е недопустима. Само в един единствен случай се прехвърлят идеални части без помещение – при надстрояване или пристрояване. В тези случаи обекта се счита за нов и има ново разделяне на имота, като липсващите идеални части се купуват допълнително (чл. 40, ал. 2). Идеята е да не се притежава отделна част от общите части на сградата, защото обезпредметеното притежание не се допуска от закона.
2.4. В редица съдебни решения може да се срещне изразът: “уважава иска на етажната собственост. . .”, от което може да се съди, че етажната собственост е юридическо лице, но това не е така. Някои от белезите на етажната собственост навеждат на мисли за организация, но това са само вторични, факултативни белези, които нямат отношение към характеристиката на етажната собственост.
1) Отлики с юридическото лице:
- етажната собственост няма персонален състав, членствени правоотношения, свое собствено имущество, устав (договор), наименованията на етажната собственост не отговарят на изисквания за уникалност, предметност и т.н., най-обикновено наименованието на етажната собственост е останало от прекратеното ЖСК;
- етажната собственост няма органи за управление – ОС и УС са средство за формиране на волята на етажните собственици;
- етажната собственост възниква без специален акт – нито властнически акт, нито съгласие на учредителите;
- бюджета на етажната собственост се образува от вноските на етажните собственици в размер пропорционален на идеалните им части.
2) Отлики с гражданското дружество (чл. 357 ЗЗД): няма договор между етажните собственици, за възникване.
3. Възникване и прекратяване на етажната собственост – тъй като етажната собственост е модификация на правото на собственост, тя възниква и се прекратява като правото на собственост и другите вещни права.


3.1. Възникване на етажната собственост:
1) Чрез правни сделки – всяка правна сделка, с която се прехвърля право на собственост може да се разгледа като способ за възникване на етажна собственост. Необходимо е единствено предмет на сделката да бъде обособена част от сграда, в която има и други индивидуални собственици.
2) Чрез делба – ако една сграда, етажи или части от нея принадлежат общо на две или повече лица е на лице обикновена съсобственост, която може да бъде прекратена с делба като съсобствениците си поделят общата сграда по етажи или части от етажи (чл. 39, ал. 1) и така да възникне етажна собственост. При доброволна делба обособените части трябва да отговарят на одобрения архитектурен проект (чл. 62, ал. 1 ЗТСУ). Съдебна делба на сградата се допуска само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без неудобства по-големи от обикновените (чл. 62, ал. 2 ЗТСУ). Не е необходимо обособените обекти да съответстват на дяловете на съделителите.
3) Чрез ново строителство - става дума за строителство в съсобствен имот по чл. 58 ЗТСУ, когато всеки от съсобствениците трябва да получи обособен обект. Етажна собственост възниква и при надстрояване (чл. 56 ЗТСУ във връзка с чл. 40, ал. 2 ЗС).
4) Чрез строителство, осъществено чрез ЖСК – целта на участниците в ЖСК е да построят сграда и да придобият отделни части от нея за самостоятелно ползване. ЖСК е юридическо лице. Когато се построи сградата тя става собственост на ЖСК и едва когато член-кооператорите се снабдят с нотариални актове за обособените обекти възниква етажната собственост.
5) Чрез договор за групов строеж (чл. 192 ЗТСУ) – при груповия строеж, след построяването на сградата върху нея възниква обикновена съсобственост между участниците в договора. Тази съсобственост се прекратява чрез делба, като се извършва разпределение на обектите в сградата (чл. 192, ал. 4). Така възниква етажната собственост.
6) По давност – когато по давност се придобие право на собственост върху обособен обект от една сграда в режим на етажна собственост.
3.2. Прекратяване на етажна собственост – тъй като общите части на сградите са неподелими етажната собственост не може да се прекрати чрез делба.
1) При погиване на сградата – ще липсва обект, по повод на който да съществуват отношения на етажна собственост. Материалите от разрешената сграда стават обособени самостоятелни вещи и върху тях възниква съсобственост с дялове за собствениците съответни на дела им върху общите части. В съсобственост ще остане и земята, на която е построена сградата ако преди това е била обща собственост.
2) Чрез преустройство на сградата – възможно е сградата да се преустрои така, че да се премахната обособените обекти. Тогава бившите етажни собственици стават съсобственици със съответни дялове върху новия обект.
3) Чрез сливане – етажната собственост се прекратява и в случай, когато всички обособени обекти в сградата преминат в собственост на едно лице.
4) Чрез разделяне (отделяне) – в организационен смисъл етажната собственост може да се прекрати чрез разделяне по смисъла на чл. 9А ПУРНЕС: етажи или от етажи в отделен блок с отделен вход и с други отделни общи части могат да образуват отделна етажна собственост, макар да са съединени чрез общи стени или да имат общ двор с други етажи или части от етажи или с други етажни собствености.
Аватар
 
Мнения: 135

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта
cron