Страница 1 от 1

Решение от 20.01.2006 г. на БАС по гр. д. № 117/2005 г.

МнениеПубликувано на: Сря Яну 21, 2009 6:25 pm
от jafiso
Решение от 20.01.2006 г. на БАС по гр. д. № 117/2005 г., ГО, докладчик съдията Иван Иванов
чл. 12 ЗЗД

чл. 103, ал. 1 ЗЗД

чл. 236, ал. 2 ЗЗД

чл. 65, ал. 1 ЗОбС
------------------------

Производството е по чл. 196 ГПК.

Образувано е по въззивни жалби на А. А. К. от гр. Я. и на Община, гр. Я. против Решение № 39/27.06.2005 г. по гр. д. № 220/2004 г. на Я. окръжен съд. В жалбата на А. К. се прави оплакване за постановяване на решението в противоречие със закона и събраните доказателства. Изтъква се, че неоснователно съдът не е уважил направените възражения за прихващане и че неправилно е определил правното основание на предявения от общината иск, като такова по чл. 236, ал. 2 ЗЗД, тъй като в казуса този законов текст е неприложим, поради това, че наемните отношения на страните не са се развили и приключили нормално. Изтъква се, че са налице доказателства за основателността на всички направени възражения за прихващане, с които съдът не се е съобразил. Моли се за отхвърляне на иска или алтернативно - за уважаване възраженията за прихващане. Ангажирани са нови доказателства.

В жалбата на Община, гр. Я. се прави оплакване за неоснователност на решението в частта му, в която е уважено възражението за прихващане на ответника К. в размер на 1 530 лв., представляващи разноски за охрана на наетия имот, в частта му, в която е отхвърлен предявеният иск по чл. 236, ал. 2 ЗЗД за сумата над 8 766,85 лв. до 35 263,69 лв., и в частта относно присъдените на А. К. съдебни разноски. Изтъква се, че страните не са уговаряли охрана на наетия имот за сметка на общината и че предмет на наемния договор е сграда с площ от 1207 кв. м, а не на ползуваната от наемателя площ от сградата, както е приел съдът, и в съответствие с това е присъдил дължимото обезщетение за неправомерно ползуване на общинския имот. В съответствие с това се моли за отмяна на решението в обжалваните части, за уважаване на предявения иск изцяло и за отхвърляне възражението за прихващане за разноски за охрана на наетия имот и присъдените съдебни разноски на А. К. Ангажира нови доказателства.
Б. апелативен съд, като взе в предвид оплакванията по въззивните жалби, събраните по делото доказателства и съобрази закона, намира, че жалбите, като предявени от легитимирани страни, в срока по чл. 197 ГПК, са допустими, а разгледани по същество, жалбата на Община Я. е неоснователна, а жалбата на А. К. е основателна относно уважения иск, по следните съображения:

С искова молба от Община, гр. Я. против А. А. К. от гр. Я. пред Я. окръжен съд е предявен иск за заплащане на обезщетение за неправомерно ползуване на недвижим имот след прекратяване на наемен договор за периода от 29.04.2001 г. до 29.02.2004 г. за сумата 35 263,69 лв., с включен ДДС, ведно със законната лихва от предявяване на иска.

Ответникът не е признал иска изцяло, считайки го за недопустим, неоснователен и недоказан, като счита, че искът е допустим само при прекратяване на наемния договор, поради изтичане срока на действието му, която хипотеза в случая не е налице. Наред с това, прави неколкократни, променящи се по размер, възражения за прихващане срещу вземането на ищеца със свои вземания против последния, представляващи: разходи за охрана на наетия имот за 10 000 лв., обезщетение по чл. 12 ЗЗД за недобросъвестност от страна на общината за 38 000 лв., ведно с 6 000 лв. - лихва за забава, необходими разходи за ремонт и поддържане на наетия имот за периода 1999 г. - 2004 г. за 20 000 лв., ведно с 5 000 лв. - лихва за забава (виж с. з. от 14.03.2005 г. на Я. окръжен съд), разходи за ремонт на покрива на наетата сграда за периода за периода 2001 - 2003 г. - 7 800 лв., разходи за частично плащане на наемни вноски през периода 2002 - 2004 г. в размер на 3 800 лв., като стойността по последните две възражения е отразена едва в писмената защита на ответника пред окръжния съд. С оглед конкретизиране на направените възражения за прехващане, настоящият съд остави молбата за допускане на същите без движение, като даде срок на ответника за уточняването им. С писмена молба от 1.09.2005 г. същият формулира възраженията си за прихващане, както следва: обезщетение по чл. 12 ЗЗД за недобросъвестно поведение на общината при водене на преговори и сключване на наемния договор в размер на 21 819,19 лв. за периода от 29.04.2001 г. до месец февруари 2004 г., разходи за охрана на наетия имот за периода от 4.2001 г. до 2.2004 г. в размер на 7 154 лв., разходи за ремонт на покрива на наетата сграда за периода 1999 г. - 2004 г. и установени с фактури в размер на 9 898,83 лв., разходи за ремонт на покрива на наетата сграда за периода 2001 г. - 2003 г., неустановени с фактури за 7 600 лв., разходи за платени суми за погасяване на дълга му през 2002 и 2004 г. в размер на 2 800 лв.

Община, гр. Я. не е признала направените възражения за прихващане и моли съдът да ги отхвърли.

С Решение № 39/27.06.2005 г. по гр. д. № 220/2004 г. Я. окръжен съд е осъдил ответникът да заплати на ищеца сумата 8 766,85 лв. (при уважено възражение за прихващане за 2 530 лв.), като обезщетение за неправомерно ползуване на собствения му имот след прекратен наемен договор за периода от 29.04.2001 г. до 29.02.2004 г., като е отхвърлил иска в останалата му част до 35 263,69 лв. Със същото решение съдът е уважил възражението на ответника за прихващане в размер на 2 530 лв., представляваща разноски за охрана в периода 11.2003 г. - 10.06.2004 г. и частично плащане на дълг по ПКО № 3292 от 7.06.2004 г. Съдът е приел за установено, че на 27.12.1993 г. между Община, гр. Я., като наемодател, и А. К., като наемател, е сключен договор за наем относно бивша детска ясла № х в гр. Я. - общинска собственост, с цел преустройството й в частна здравна клиника за сметка на наемателя. Срокът на договора бил 10 години, а първоначално определеният месечен наем - 3,30 лв. на кв. м, като общата застроена площ на наетото заведение е 1207 кв. м. Прието е, че поради неплащане на наема и отказ да се актуализира същият, при условията на раздел III, чл. 2, б. "а" и "б" от договора, с писмо № 94-00-59/17.12.1998 г. наемодателят е прекратил наемния договор, като на наемателя е даден срок до 31.03.1999 г. за освобождаване на наетия имот. Прието те също, че до посочената дата имотът не е освободен, въпреки многобройни последващи покани, което наложило кметът на общината да издаде Заповед № I-А-299/21.05.2002 г., на основание чл. 65, ал. 1 ЗОбС , за изземване на имота от държащия го без правно основание А. К. Последният обжалвал заповедта по йерархичния съдебен ред, като жалбата му не била уважена, което отложило във времето изземването на процесния имот, осъществено едва на 11.06.2004 г., до когато бившият наемател държал имота. Съдът е приел като правно основание на предявения иск чл. 236, ал. 2 ЗЗД, тъй като през претендирания период 29.04.2001 г. до 29.02.2004 г. ответникът, при условията на прекратен наемен договор, е продължил да ползува наетия имот, въпреки противопоставянето на наемодателя, поради което и дължи обезщетение. Прието е също, че обезщетението се дължи само за реално ползуваната от ответника площ от наетия имот в размер на 464 кв. м, което, съобразно заключението на назначената съдебна експертиза, възлиза на 11 296,85 лв., на каквато сума преди приспадане по възражение за прихващане е уважен искът.

От направените от ответника възражения за прехващане съдът е приел за основателно това за разходи за охрана на процесния имот за периода ноември 2003 г. до юни 2004 г., тъй като за този период от време е налице "доказана обективна наложителност на тези разходи", които, съобразно заключението на съдебната експертиза, възлизат на 1 530 лв. Прието е за основателно и възражението за прихващане за сумата 1 000 лв. - платена за погасяване на дълг от ответника с ПКО № 3165/26.05.2004 г. Общо уважената сума по възраженията за прихващане в размер на 2 530 лв. е приспадната от размера на уважения иск.

Съдът не е уважил предявения иск в останалата му част над 11 296,85 лв., като е приел, че той касае неползувана от ответника част от наетия имот. Не е уважен искът и в частта му за заплащане на ДДС, като е прието, че присъденото обезщетение не представлява сделка и поради това, не е облагаема доставка по смисъла на ЗДДС.

Съдът не е уважил останалите възражения за прихващане на ответника. Относно възражението за прихващане на разходи за ремонти в наетата сграда за периода 1999 г. - 2004 г. по представени фактури в размер на 9 898,83 лв., е прието, че те касаят разходи по преустройството на сградата в клиника и текущи поправки, които съгласно наемния договор са за сметка на наемателя. Относно възражението за прихващане на сумата 7 800 лв., като разходи за ремонт на покрива на сградата съдът е приел, че липсват писмени доказателства за такива, а показанията на ангажирания свидетел К. Н. са неопределени и непоследователни.
Б. апелативен съд намира обжалваното решение за неправилно, като постановено в нарушение изискванията на чл. 188, ал. 1 ГПК.

Страните не спорят, че между тях е сключен наемен договор на 27.12.1993 г. относно сградата на бившата детска ясла № х в гр. Я., която е общинска собственост, с цел изграждане в нея на частна медицинска клиника. Не се спори, че клиниката е създадена в същата сграда под първоначално наименование "Х." ООД, гр. Я., а впоследствие, като "Х." ЕООД, гр. Я. с управител А. К. Видно от писмо № 94-00-59/17.12.1998 г. на Община Я. до въззивника - ответник, наемният договор е прекратен, поради неизпълнението му от страна на наемателя, касаещо плащането на дължимия наем и отказа да бъде актуализиран същият, съгласно раздел I, чл. 2, ал. 2 на договора. На наемателя е даден срок до 31.03.1999 г. за освобождаване на наетия имот, което той не е направил, като и след тази дата клиниката е продължила да функционира. Последващите няколко покани за напускане на имота са останали без ефект. Отказът да се върне имотът на собственика му е предизвикал издаването на Заповед № I-А-299/21.05.2002 г. за изземване на имота от "Х." ООД. Заповедта е обжалвана от "Х." ЕООД, гр. Я., първоначално пред Я. окръжен съд, който с Решение № 204/24.10.2002 г. не е уважил жалбата. Това решение е обжалвано от същия жалбоподател пред ВАС, който с Решение № 9718/31.10.2003 г. е оставил в сила първоинстанционното решение. И след този момент "Х." ЕООД е продължило да държи имота до 11.06.2004 г., когато той е иззет от него принудително по реда на ЗОбС.

При изложеното по-горе, е видно, че за периода 29.04.2001 г. до 29.02.2004 г., за който се търси от ищеца обезщетение за неправомерно ползуване на процесния имот, последният се е държал не от физическото лице въззивника - ответник, а от "Х." ООД, впоследствие от "Х." ЕООД, с управител А. К. Това е видно от обстоятелството, че заповедта за изземването на имота е насочена против това търговско дружество, обжалването на тази заповед е извършено от него, а процесният имот също е иззет от него. Видно от събраните гласни и писмени доказателства относно ангажираната охрана на наетия имот - св. Ж. и П. и ведомости за заплати, след сключването на наемния договор и до изземването на имота търговското дружество е ангажирало охрана на същия, с което безспорно е манифестирало държането му. От тези фактически обстоятелства не може да се направи извод за неправомерно ползуване на наетия имот през претендирания период от време от страна на физическото лице А. К., поради което и обезщетението за неправомерно ползуване на имота за този период от време не може да се търси от това физическо лице. След сключването на наемния договор и устройването на медицинската клиника в наетия имот, фигурата на наемателя в създаденото наемно отношение на практика се е трансформирала от физическо лице в търговско дружество, което е станало с безспорното съгласие на наемодателя, който още в чл. 1 на наемния договор е изразил воля за разкриване на частно здравно заведение в отдадения под наем имот. По действуващия към него момент Закон за народното здраве разрешението за разкриване на частно здравно заведение в наетия имот е дадено на "Х." ООД, гр. Я. (виж Заповед № РД-15-2984/12.08.1996 г. на министъра на здравеопазването - л. 153). Последващата преписка с наемодателя относно наемните отношения е от името на "Х." ООД, а по-късно - "Х." ЕООД. Дори в хода на първоинстанционното производство първоначално представеният от процесуалния представител на ответника договор за правна помощ от 31.05.2004 г. /л. 11/ е сключен от това дружество, а определеният от съда депозит за възнаграждение на вещото лице по назначената съдебна експертиза също е внесен от него - вносни бележки л. 160 и 161. Посоченото дружество реално се е проявявало като наемател и е ползувало наетия имот, тъй като то е осъществявало медицинската дейност на частното здравно заведение, разположено в него, като това му качество е манифестирано, както по времетраенето на наемния договор, така и след прекратяването му и до принудителното изземване на имота. Поради това, при безспорното неправомерно ползуване на същия, при условията след прекратен наемен договор през периода 29.04.2001 г. до 29.02.2004 г., неправомерното накърняване правата на собственика върху него е осъществявано от търговското дружество, а не от наемателя по прекратения наемен договор. Видимо в случая, насоката на търсената материалноправна отговорност за накърненото право на собственика на имота е неправилно ориентирана. Това дава основание на настоящия съд да приеме, че предявеният против А. А. К. иск за обезщетение за неправомерно ползуване на недвижим имот е неоснователен и недоказан изцяло, поради което го отхвърля, като такъв. Съобразно с отхвърлянето на иска, не следва да бъдат обсъждани и възраженията за прихващане, тъй като не са налице условията на чл. 103, ал. 1 ЗЗД. С оглед на горното, следва да бъде отменено обжалваното решение в частта му, в която са уважени отчасти, както предявеният иск, така и възражението за прихващане, а също и в частта му, в която А. К. е осъден да заплати държавна такса.

Въззивникът - ответник е направил разноски пред двете съдебни инстанции в размер на 3 400 лв., като на първата са му присъдени 967,33 лв., а понастоящем, съобразно решението за отхвърляне на иска, следва да му се присъди разликата в размер на 2 432,67 лв.

Водим от изложените съображения, Б. апелативен съд

РЕШИ:

Отменя Решение № 39/27.06.2005 г. по гр. д. № 220/2004 г. на Я. окръжен съд в частта му, в която А. А. К. от гр. Я. е осъден да заплати на Община, гр. Я. обезщетение за неправомерно ползуване на недвижим имот за периода 29.04.2001 г. - 29.02.2004 г. в размер на 8 766,85 лв., ведно със законната лихва върху него, считано от 29.04.2004 г. до окончателното му изплащане, както и в частта му, в която е уважено възражение на А. А. К. за прихващане на сумата 2 530 лв., а така също и в частта му, в която А. А. К. е осъден да заплати държавна такса в размер на 350,67 лв. и 3 лв. за издаване на изпълнителен лист, като вместо него постановява:

Отхвърля иска на Община, гр. Я. против А. А. К. от гр. Я. за заплащане на сумата до 8 766,85 лв., като обезщетение за неправомерно ползуване на недвижим общински имот за периода 29.04.2001 г. до 29.02.2004 г.

Оставя в сила обжалваното решение в останалата му част.

Осъжда Община, гр. Я. да заплати на А. А. К. от гр. Я., ул. "Г. С. Р." № х, ет. х, ап. х, сумата 2 432,67 лв. - съдебни разноски.

Решението може да се обжалва пред Върховния касационен съд в 30-дневен срок от съобщението за страните, че е изготвено.