Решение № 120 от 5.01.2004 г. на БАС по гр. д. № 146/2003 г.

Тематична съдебна практика по материята на общата част на гражданското право.

Решение № 120 от 5.01.2004 г. на БАС по гр. д. № 146/2003 г.

от jafiso » Сря Яну 21, 2009 6:20 pm

Решение № 120 от 5.01.2004 г. на БАС по гр. д. № 146/2003 г., ТК, докладчик председателят Румяна Казларова
чл. 12 ЗЗД
Предварителният договор за продажба на недвижим имот може да бъде обявен за окончателен, независимо от това, че към момента на сключването му продавачът не е бил собственик на имота, ако впоследствие е придобил собствеността. Обезщетението по чл. 12 ЗЗД включва в себе си само действителния размер на претърпяната загуба, а не и пропуснатата полза.
------------------------

С Решение № 130/4.08.2003 г. по гр. дело № 474/2001 г. Окръжен съд - Б. е осъдил В. И. М. и П. В. М. да заплатят солидарно на Д. С. Л. и Б. В. Л. сумата 580 лв., представляваща обезщетение за нанесени вреди от недобросъвестно водени преговори за продажба на техен недвижим имот, чрез ищците - Л. на трети лица, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 21.02.2002 г. до окончателното й изплащане и разноски в размер на 97,33 лв., като искът в останалата част до предявения размер от 40 002 лв. е отхвърлен.

От постановеното решение са останали недоволни и двете страни, които са сезирали настоящата инстанция с въззивни жалби.

Въззивните жалби са допустими. Подадени са от легитимирани лица, имащи правен интерес да обжалват, което е сторено в преклузивния по чл. 197 ГПК срок.

Апелативен съд - Б., след като се запозна с доказателствата по делото, наведените доводи на страните във въззивните жалби и след като съобрази закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По въззивната жалба на П. и В. М.:

От представените по делото писмени доказателства безспорно се установява, че на двете страни, в качеството им на служители на Министерство на отбраната, са предоставени жилища в строеж в к/с "И.", бл. х - на капитан Л. - ап. хх, вх. х, ет. х, а на майор М. - ап. хх, вх. х, ет. х. Между страните е постигнато съгласие за замяна на апартаментите, като М. предоставят на Л. своя апартамент № 22, която замяна е съгласувана и одобрена от Гарнизонната жилищна комисия, с протокол от 13.07.1994 г. Преди тази дата, с оглед предварителната уговорка между страните, Л. подписват предварителен договор за продажба от 8.07.1994 г. на ап. 32 на трето лице З. Р. На 27.09.1994 г. между Д. Л. и П. М. се оформя договор, от който е видно, че П. М. се е запознала с предварителния договор за продажба на ап. 32 на П. Р. и З. Р. На 6.01.1995 г. между В. М. и Д. Л. е подписан предварителен договор, съобразно който първият продава на втория апартамент № 32, като купувачът поема изцяло задължението да внесе от името на продавача дължимата стойност за апартамента по сметка на МО. По този начин, макар и с последваща дата, се регламентира постигнатото споразумение между страните, съобразно който М. продава на Л. ап. хх на ет. х в бл. хх, находящ се в к/с "И.", гр. Б., за сумата 200 000 лв. (неденом. лв.), като последният се задължава да плаща по с/ка на МО вписаните по договора суми. Действително, по сметката на МО е изплатена сумата 580 лв., което обстоятелство не се оспорва и от двете страни. Впоследствие, постигнатата уговорка между страните за продажба на апаратамент № 32 не се реализира, като сем. Л. е било принудено да продаде своя апартамент № 22 на третите лица - сем. Р., вместо ап. № 32 - предмет на постигната уговорка между тях по предварителен договор за продажба от 8.07.1994 г. Твърдейки, че отказът на М. да изпълнят поетите свои задължения за прехвърляне на ап. 32 на сем. Л. мотивира хипотезата на чл. 12 ЗЗД, като е предявен искът - предмет на настоящето производство, с оглед обзевреждане на претърпените вреди от недобросъвестното поведение на обещателите.

Първоинстанционният съд е приел, че действително е налице хипотезата на чл. 12 ЗЗД, но искът се явява основателен само по отношение на претендираната сума от 580 лв., която е изплатена от сем. Л. по с/ка на Министерство на отбраната, като дължима сума - част от стойността на ап. № 32 в бл. 3А, ет. 7, к/с "И.", гр. Б.

Въззивниците М. заявяват, че така направеният извод на първоинстанционния съд е неправилен. Твърди се, че липсва предварителен договор от 6.01.1995 г. за продажба от тяхна страна на апартамент № 32 на сем. Л., тъй като към момента на постигане на съгласие липсва предмет на договора, този обект не е бил изграден и те не са били придобили собсвеност върху него. Освен това, договорът е бил подписан само от единия от съпрузите - В. М.

Така направените възражения са неоснователни. Предварителният договор за продажба на недвижим имот може да бъде обявен за окончателен, независимо от това, че към момента на сключването му продавачът не е бил собственик на имота, ако впоследствие е придобил собствеността. В конкретния случай, М. са придобили собствеността върху процесния апартамент, но не са изпълнили поетото задължение, което са поели по предварителния договор за продажба. Налице е от тяхна страна на воля за водене на преговори, с оглед сключване на договор за продажба и тази воля е предмет на предварителния договор, но в момента, в който е следвало да реализират тази воля, са отказали да сторят това. Неоснователно е и възражението, че предварителният договор от 6.01.1995 г. е подписан само от В. М., но не и от неговата съпруга, което прави на още едно основание договора нищожен. Налице е саниране на действието на В. М., което е сторено даже в един предхождащ момент. Още на 8.07.1994 г. неговата съпруга е направила изявление, като по категоричен начин е потвърдила уговорките между двете семейства за продажба на техния апартамент № 32 чрез сем. Л. на трети лица - купувачи. В този смисъл е договорът от 8.07.1994 г. и от 27.09.1994 г., на който е поставен подписът на съпругата на В. М. - П. М., така че подписаният в последствие договор от 6.01.1995 г. само от нейния съпруг се явява едно потвърждение на вече постигнатото съгласие между страните, с нейно участие.

В изпълнение на постигнатата предварителна уговорка между страните, Л. са започнали изплащане на дължимата стойност за ап. хх, като безспорно се установява, че са внесли по сметка на Министерство на отбраната сумата от 580 лв. Това те са сторили с ясното съзнание, че изпълняват поето свое задължение, като последица от постигната договореност между страните - израз на добросъвестното им отношение към водените преговори. Това обаче не се отнася към другата страна по тези преговори, които са отказали да изпълнят своята част от поетите задължения. При това положение, се следва и да понесат отговорност, като заплатят обезщетение за тази своя недобросъвестност, изразяващо се в репариране на претърпените вреди от изправната страна по преговорите. Това касае действителния размер на реално претърпените вреди, като в конкретния случай претенцията на сем. Л. се явява основателна за заплащане на сумата от 580 лв., която е правилно присъдена. Тази сума няма заемен характер, тя е заплатена като стойност на изграждащия се апартамент № 32, по отношение на който не е изпълнено задължението впоследствие да бъде прехвърлено правото на собственост върху него, а е останал в патримониума на сем. М.

По отношение въззивната жалба на Б. и Д. Л.:

В жалбата си излагат съображения, че те следва да бъдат обезвредени и за останалите вреди, които са претърпели в резултат на неизпълнението на уговорката за прехвърляне собствеността от сем. М. на апартамент № 32, в резултат на което са се лишили от своя имот ап. 22, като са били принудени да го продадат на третите лица купувачи - Р., вместо ап. № 32. Тези претенции са подробно разграничени в исковата молба, а и във въззивната жалба.

Обезщетението по чл. 12 ЗЗД включва в себе си само действителния размер на претърпяната загуба, а не и пропуснатата полза, каквато е претенцията за заплащане на 30 000 лв. - пазарната стойност на продадения собствен апартамент на сем. Л. Настоящата инстанция счита, че не се дължи и размерът на останалите претенции. Видно от приложения по делото нотариален акт № 42, том VI, нот. дело № 1885/1997 г., сем. Л. са успели да продадат своя апартамент, за който са получили договорената цена, вписана в нотариалния акт. Отношенията между страните по нотариалната сделка са уредени, като по този начин са уредени и всички претенции за направени подобрения и разходи по този имот. Това е включено в цената на имота. Така не се е достигнало до намаляване на имуществото на въззивниците, поради несключване на сделката, което намаляване те да имат основание да претендират по реда на чл. 12 ЗЗД. С оглед гореизложеното, обжалваното решение следва да остане в сила.

Ето защо, Апелативен съд - Б.

РЕШИ:

Оставя в сила Решение № 130/4.08.2003 г. по гр. дело № 474/2001 г. по описа на БОС.

Решението може да се обжалва пред ВКС в 30-дневен срок, считано от датата на получаване на съобщението от страните, че е изготвено.
Аватар
 
Мнения: 203

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта
cron